アルビオ ザ・タワー千代田飯田橋 1LDK 44㎡ 7,000万円台〜 格付C | ペンシルタワマンはネック 他にも選択肢あるかも
（2020年3月14日更新）
飯田橋駅から徒歩2分に位置するアルビオ・ザ・タワー千代田飯田橋です。
プロジェクト発表会に行ってからだいぶ経過してしまいましたが、ようやくモデルルーム見学に行きました。
売主のブランド力やペンシル型タワマンであることが最大のネックになりますが、今後開発も続く飯田橋エリア至近は非常に魅力的です。
アルビオ ザ・タワー千代田飯田橋の概要
| 所在地 | 東京都千代田区飯田橋4丁目7番地4他（地番） |
| アクセス | JR中央・総武線「飯田橋」駅 徒歩3分 東京メトロ東西線、南北線、有楽町線「飯田橋」駅 徒歩2分 都営地下鉄大江戸線「飯田橋」駅 徒歩2分 |
| 間取り | 1LDK～3LDK |
| 面積 | 44.15㎡～138.37㎡ |
| 総戸数 | 99戸 |
| 敷地面積 | 1801.34㎡※1 |
| 売主 | ミサワホーム、トヨタホーム |
| 施工 | 株式会社淺沼組東京本店 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 地上24階建 |
| 引渡予定日 | 2021年3月下旬 |
1LDK Cタイプの評価
| 項目 | 評価ポイント | 得点 |
| 価格 *10点満点 | ・Cタイプ 1LDK 44.15㎡（13.35坪）は7,000万円台〜 ・4階は7,099万円、坪単価531万円程度 | 5 |
| 立地 | ・住所は千代田区飯田橋、駅徒歩2分の好立地 ・今後野村不動産による大規模再開発にも期待大 ・地震にも強い地盤、危険度は一番リスクの低いランク1 | 4 |
| 駅徒歩 | ・駅徒歩2分であり4点評価 | 4 |
| ブランド | ・売主のブランド力には不安あり2点評価 | 2 |
| 間取り | ・Cタイプは柱の食い込み少なく、開放感のある間取り ・1LDKの割に44.15㎡と広いため、リセールは弱い | 2 |
| 規模・構造 | ・総戸数99戸、タワマンであるもペンシル型であり中規模 ・天井高は2.55mでありやや高い | 3 |
| 設備・共用施設 | ・内廊下、ディスポーザー、免震等相応の設備 ・ジム等は無いがコンシェルジュサービスあり ・植栽にこだわり、デザインは秀逸 | 4 |
| 維持費 | ・管理費は449円/㎡、修繕積立金は130円 ・ペンシル型タワマンであり割高な水準 | 2 |
| その他 | ・特になし | 5 |
| 合計 | 31 |
価格
Cタイプ1LDK 44.15㎡（13.35坪）は7,000万円代、価格を7,099万円と想定した場合の坪単価は約531万円となります。
高いは高いですが、千代田区飯田橋アドレスであり、野村不動産の大規模開発も控えているため、現在の市況を考慮すると妥当な水準です。
ただ近隣にはパークコートもありますし、今後野村不動産の高価格帯マンションができあがることを考えると、ブランド力で劣る当物件はもう少し値段で頑張る必要があったと思います。
デザインは非常に秀逸ですし、植栽豊かなエントランスは見事ですが、そんな点で三井や野村と張り合わず素直に坪単価を30万円程度下げて欲しかったです。
立地・駅徒歩
立地は飯田橋駅徒歩2分の非常に利便性の高い物件です。飯田橋駅は複数路線が走っており、山手線のほぼ中心に位置しているため非常にアクセスが便利です。
また、人気の神楽坂エリアへも徒歩圏（6〜7分程度）であることもプラス評価です。
周辺は居酒屋等が乱立しており閑静な場所とは言えませんが、利便性が勝るためやむを得ないでしょう。
また、地震危険度総合ランクは1と、最もリスクが低い地域になっている点も評価できます。
加えて免震構造のため地震に強い物件です。
ブランド
ミサワホーム、トヨタホームの合同プロジェクトですが、はっきり言ってマンション業界でのブランド力は弱いですし、マンション名の地名度も無く「アルビオって何？」となることは間違い無いです。
大手マンションブランドと比較してリセールは弱くなるため、ブランド力評価は2点（5点満点）としました。
間取り
Cタイプは柱の食い込みが少なく、洋室もきれいな形になっています。LDKの開口部も広く、開放感も十分です。若干廊下が長い点と、洋室の日当たりが悪い点はマイナスポイントになります。
最大のネックは44.15㎡という面積帯ですね。1LDKでリセールに強い面積帯は35㎡前後であり、40㎡超となるとどうしても価格が高くなってしまい買い手がつきにくいです。特に本物件は坪単価が500万円を超えてきますし、富裕層はパークコート等のブランドマンションに流れてしまうため、中古で買い手を見つけるのは苦労すると思います。
以上を踏まえ、間取りは2点評価（5点満点）としました。
アルビオ ザ・タワー千代田飯田橋の評価
総合得点は31点、格付はBとなりました。
立地と利便性は素晴らしいですが、近隣には将来の野村不動産の開発含め競合マンションが多いのは不安要素です。また44㎡という中途半端な面積も災いし、リセールは若干苦労するかもしれません。
最近のマンションにしては珍しく入居が1年以内であるため、このエリアの新築マンションが今すぐ欲しいという方には向いています。
| 格付 | 点数 | 資産性 | 物件イメージ |
|---|---|---|---|
| AAA | 40点以上 | ⤴️⤴️ | 絶対に買いの物件、高倍率の抽選が想定される |
| AA | 38〜39点 | ⤴️ | 自信を持ってオススメできる物件、価格上昇にも期待 |
| A | 36〜37点 | → | 資産価値を維持しやすい優良物件 |
| BBB | 34〜35点 | → | 資産価値の下落は想定されにくい良い物件 |
| BB | 32〜33点 | ⤵︎ | 残債割れリスクは少ない |
| B | 30〜31点 | ⤵︎⤵︎ | 普通の物件、価格は相応に下落 |
| C | 30点以下 | ↓ | 資産性の観点からはオススメできない物件 |
