ザ・パークハウス名古屋 3LDK 72㎡ 4,900百万円台の評価（格付AA）
サイト名の「東京マンション格付」からは逸脱しますが、初めて名古屋の物件を取り上げます！
実は私は名古屋での勤務経験があり、この物件の近くに3年ほど住んでおりました。
名古屋駅徒歩圏内で総戸数462戸、しかも名古屋人が大好きなイオンとの一体開発とかなり条件の揃った注目物件です。
ザ・パークハウス名古屋の概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区則武新町３丁目123番1(地番) |
| アクセス | 東山線・桜通線 名古屋駅より徒歩12分 東山線 亀島駅より徒歩6分 名鉄名古屋本線 栄生駅より徒歩9分 |
| 間取り | 2LDK～4LDK |
| 面積 | 61.22m2～93.16m2 |
| 総戸数 | 462戸 |
| 敷地面積 | 18180.96㎡ |
| 売主 | 三菱地所レジデンス株式会社 三菱商事都市開発株式会社 野村不動産株式会社 |
| 施工 | 矢作建設工業株式会社 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造)地上19階 |
| 引渡予定日 | 2022年1月下旬・2023年2月上旬 |
3LDK 72㎡の評価
| 項目 | 評価ポイント | 点数 |
|---|---|---|
| 価格 | ・3LDK 72㎡は2階 4,900百万円台 ・坪単価は229万円〜、お買い得な水準 | 6 |
| 立地 | ・西区は名古屋内ではブランド力無し ・イオン、ノリタケの森との一体開発に期待 | 3 |
| 駅徒歩 | ・最寄りの亀島駅からは徒歩6分であり2点評価 ・ギリギリ名古屋駅が徒歩圏内であり＋1点 | 3 |
| ブランド | ・三菱地所の大規模マンションであり満点評価 | 5 |
| 間取り | ・D-70Aタイプは柱の食い込み少ない綺麗な間取り ・ウォークインクローゼットが2つあり収納は十分 ・しかも逆梁かつ2.2ｍのハイサッシ | 5 |
| 規模 | ・総戸数462戸の大規模マンション ・地権者住戸が無いのも◎ | 5 |
| 共用施設/ 設備仕様 | ・ゲストルーム、スタディルーム、ジム等充実 ・自走式駐車場あり、駐車場設置率は87％ | 5 |
| 維持費 | ・管理費は200円/㎡ ・充実した共用施設の割に低水準 | 5 |
| 災害 | ・想定最大地震は震度6強 ・液状化の可能性が高い地域であり災害には弱い | 1 |
| その他 | ・特になし | |
| 合計 | 38 |
価格
D-70Aタイプは3LDK 72㎡、最安は2階の4,900万円台、坪単価は229万円となります。
これはなかなかお買い得な水準です。
近隣の築浅中古物件は坪単価190万円程度で成約しているので、当然それらと比較するとかなり高めな水準ではあるのですが、再開発かつ名古屋で供給の少ないパークハウスブランドであれば、全く違和感はありません。
むしろ低層階の坪単価には割安感さえ感じますね。
コロナ影響や景気低迷でマンション販売はかなり低迷していますが、この価格ならバカ売れでしょう。事実すでにほとんどの住戸は申込みが入っています。
価格評価は6点（10点満点）としました。
立地
名古屋駅からは「ルーセントアベニュー」という地下通路を使えば徒歩9分と10分以内の立地になります。
但し、ルーセントアベニューは結構な長さがあり、体感的には名古屋駅からは徒歩15分と見ておいたほうが良いでしょう。
最寄り駅は地下鉄東山線の亀島駅になり徒歩6分です。
亀島駅から名古屋駅までは電車で2分なので、日常使いは亀島駅になりそうです。
また少し遠いですが、名鉄名古屋本線の栄生駅からは徒歩9分になります。
本物件の隣には2021年秋にイオンモールがオープン予定です。
関東の人には分からないかもですが、名古屋人はイオンめっちゃ大好きです。土日に予定が無ければとりあえずイオンに行きます笑
しかも本物件とイオンモールはペデリストリアンデッキで直結！
イオン好きではなくとも、商業施設と直結は非常に便利ですし、商業施設との一体開発物件は資産価値も維持しやすいのでオススメです。
またイオンモールを隔ててノリタケの森があります。
食器メーカーのノリタケが運営する施設（公園）です。名古屋人はよくここで散歩をしたり、デートで利用したりします（最近の若い子はあんま使わないか笑）。
緑が多くなかなか素敵な場所です。
間取り
D-70Aタイプは3LDK、広さは72.31㎡になります。
全体的に良い間取りですね！
柱の食い込みは少ないですし、洋室1と3は独立、洋室2はリビングインで使いやすい構成です。
収納もウォークインクローゼットが2つあり、そのほかにも小さな収納が3つあります。
しかも逆梁で2.2ｍのハイサッシです！ワイドスパンという訳ではないですが、かなり開放感が感じられるでしょう。
ネックを挙げるとすれば玄関収納の少なさでしょうか。
間取り評価は5点（満点）としました。
共用施設・設備仕様
共用施設はジムやゲストルーム、スタディールーム、ラウンジ等、かなり充実しています。
また、敷地全体の30％が緑化されており、かなり植栽豊かな景観になっています。逆梁構造になっており、外観もカッコいいです。
また、コンシェルジュも常駐している点も評価できます。
設備仕様はディスポーザー、食洗機、床暖房等、価格相応の設備は付属しています。
以上を踏まえ5点評価（5点満点）としました。
災害リスク
本物件の唯一の欠点が災害リスクです。
特に液状化のリスクが高く、1点評価（5点満点）としました。
地震ハザードマップ
地震ハザードマップで青マルの部分が当物件です。
あらゆる可能性を考慮した最大クラスの地震の場合、震度6強が予想されています。
まあ震度7では無い分まだマシでしょうか。笑
液状化ハザードマップ
液状化ハザードマップでは残念ながら真っ赤っかになっています…
当物件の大半が「液状化発生の可能性が高い」地域になっており、十分注意が必要です。
おそらく当物件自体は安心の三菱ブランドなので倒壊の危険性等はかなり小さいと思いますが、敷地内で液状化が発生することは想定されます。
ザ・パークハウス名古屋 3LDKのまとめ
総合得点は38点、格付はAAとなりました。
格付AAはこれまで取り上げたマンションの中で最高評価です。
災害リスクを除けば非常に良いマンションです。
ほとんどの項目で満点を獲得しています。
ただ地震リスク、液状化リスク、大雨リスクは避けて通れないため、人によって評価が分かれそうです。
間取り自体はファミリー向けですが、都内の物件比で表面価格が抑えられていることや、資産価値を維持しやすい物件であることを考慮すると独身の方にもオススメできます。
| 格付 | 点数 | 資産性 | 物件イメージ |
|---|---|---|---|
| AAA | 40点以上 | ⤴︎⤴︎ | 絶対に買いの物件、高倍率の抽選が想定される |
| AA | 38〜39点 | ⤴︎ | 自信を持ってオススメできる物件、価格上昇にも期待 |
| A | 36〜37点 | → | 資産価値を維持しやすい優良物件 |
| BBB | 34〜35点 | → | 資産価値の下落は想定されにくい良い物件 |
| BB | 32〜33点 | ⤵︎ | 残債割れリスクは少ない |
| B | 30〜31点 | ⤵︎⤵︎ | 普通の物件、価格は相応に下落 |
| C | 30点以下 | ↓ | 資産性の観点からはオススメできない物件 |
