パークホームズ初台ザ レジデンス 2LDK 55㎡ 6,900万円｜格付A｜3LDKのほうがお得感はあるが2LDKもオススメ
2021年の注目物件としても取り上げたパークホームズ初台ザ レジデンスです。
価格、設備仕様、立地どれをとってもオススメできるマンションです。
2021年に販売されたマンションの中でもトップクラスになります。
まず評価できる点はこちら。
ネックはこちらです。
上記のメリットと比較すれば許容できる範囲のデメリットです。
パークホームズ初台 ザ レジデンスの概要
| 所在地 | 東京都渋谷区初台１丁目４８－1他（地番） |
| アクセス | 京王電鉄京王線「初台」駅 徒歩2分 |
| 間取り | 2LDK~3LDK |
| 面積 | 54.08㎡～135.29㎡ |
| 総戸数 | 115戸（一般販売対象住戸65戸、他に事務所1戸あり） |
| 敷地面積 | 1,280.46㎡ |
| 売主 | 三井不動産 |
| 施工 | 西松建設株式会社 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造地上18階 |
| 引渡予定日 | 2022年12月上旬 |
2LDK 55㎡（Aタイプ）の評価
| 項目 | 評価ポイント | 得点 |
| 価格 *10点満点 | ・2LDK Aタイプは10階 6,898万円、坪単価は406万円 ・現在の相場ではやや割安な水準 | 6 |
| 立地 | ・渋谷区の初台アドレス、マンション前は緑道 ・首都高速沿いである点は× | 4 |
| 駅徒歩 | ・初台駅から徒歩2分であるため4点評価 | 4 |
| ブランド | ・パークホームズブランドであり4点評価 ※但し設備仕様はパークコートに近い水準 | 4 |
| 間取り | ・2LDK Aタイプはやや変則的な間取り ・リビングの柱の食い込みと収納の少なさがネック ・玄関、廊下が短く居住スペースは広さを確保 | 3 |
| 規模 | ・総戸数115戸の中規模マンション | 4 |
| 共用施設/ 設備仕様 | ・共用施設はラウンジ程度 ・設備仕様はパークコートレベルの充実度 ・ディスポーザー、天井カセットエアコン、各階ゴミ置き場、天井高2.6m | 4 |
| 維持費 | ・管理費は358円/㎡とやや高いものの高仕様を考慮すれば妥当 | 3 |
| 災害 | ・地震総合危険度は2（5が一番危険）、比較的地震に強いエリア ・洪水ハザードの危険も低いエリア | 5 |
| 合計 | 37 |
価格
2LDK Aタイプは10階が住戸が6,898万円、坪単価は406万円となります。
2021年7月現在の環境下では少し割安感のある値付けになっています。
安心のパークホームズブランドの駅徒歩2分であるだけで買いですが、後述のように設備仕様がかなり充実しているため、お得感が増しています。
価格評価は6点（10点満点）としました。
2LDK 55㎡の間取り
2LDK Aタイプはやや変則的な間取りです。
リビングの形がやや歪になっており、左上の柱の食い込みはネックです。
また、全体的に収納が少なく、シューズボックスもやや厳しいですね。
一方、洋室1・2は綺麗な間取りですし、玄関や廊下が短いため、居住スペースは広めになっています。
また、この面積で浴室が1418となっている点も合格です。
以上により、間取り評価は3点（5点満点）としました。
共用施設、設備仕様
共用施設はラウンジのみであり、あまり充実していません。
ただしかし！！
設備仕様は抜群です！
上位ブランドのパークコートレベルであり、居住満足度は非常に高いと思います。
- 天井高 2.6m
- ディスポーザー
- 天井カセットエアコン
- 各階ゴミ置き場
- 内廊下
- フィオレストーンカウンター
ちなみにAタイプは前面に建物があるため眺望と開放感は期待できません。
ただしその分価格には反映されています。
共用施設は一般レベルですが、充実した設備仕様を考慮し、4点評価（5点満点）としました。
維持費
管理費は358円/㎡です。
やや高く感じますが、最近は全体的に管理費が高騰していますし、高仕様であることを考慮すればやむを得ない水準でしょう。
災害耐性
地震総合危険度は2（5が一番危険）であり比較的地震に強いエリアです。
また洪水ハザードマップでも危険度はかなり低いエリアです。
色掛け部分が浸水可能性のある地域ですが、初台一丁目はほとんど白色です。
災害リスクは危険の少ないエリアであり、災害耐性は5点（5点満点）としました。
パークホームズ初台ザ レジデンス 2LDKのまとめ
点数は37点、格付はAとなりました。
2021年に販売されたマンションの中でも特にオススメです！！
価格控えめ、高仕様、駅近、三井不動産ブランドと、こんなにバランスの取れた物件はなかなかありません。
高倍率が予想されますが、気になっている方は申し込まないと後悔するレベルだと思います。
| 格付 | 点数 | 資産性 | 物件イメージ |
|---|---|---|---|
| AAA | 40点以上 | ⤴︎⤴︎ | 絶対に買いの物件、高倍率の抽選が想定される |
| AA | 38〜39点 | ⤴︎ | 自信を持ってオススメできる物件、価格上昇にも期待 |
| A | 36〜37点 | → | 資産価値を維持しやすい優良物件 |
| BBB | 34〜35点 | → | 資産価値の下落は想定されにくい良い物件 |
| BB | 32〜33点 | ⤵︎ | 残債割れリスクは少ない |
| B | 30〜31点 | ⤵︎⤵︎ | 普通の物件、価格は相応に下落 |
| C | 30点以下 | ↓ | 資産性の観点からはオススメできない物件 |
