2021.07.18 2024.02.12

パークホームズ初台ザレジデンス 3LDK 74㎡ 9,990万｜格付A｜バランス◎で超オススメ、長く住みたくなる物件

マン格

続いてパークホームズ初台ザレジデンスの3LDKです。

2LDKの記事でも記載していますが、価格、設備仕様、立地どれをとってもオススメできるマンションです。
グロス価格でほぼ1億円になりますが、渋谷区のこの立地、この広さで1億円に収まっていることを考えると安いほうでしょう。

2021年に販売されたマンションの中でもトップクラスになります。

まず評価できる点はこちら。

価格が思ったより控えめ
設備仕様が充実（天カセ、ディスポーザー、各階ゴミ置き場等）
駅徒歩2分
近隣は再開発エリア

ネックはこちらです。
上記のメリットと比較すれば許容できる範囲のデメリットです。

線路に近く、騒音あり
間取りはそこまで良くない

Contents

パークホームズ初台ザレジデンスの概要
3LDK 74㎡（Aタイプ）の評価
パークホームズ初台ザレジデンス 2LDKのまとめ

パークホームズ初台ザレジデンスの概要

所在地	東京都渋谷区初台１丁目４８－1他（地番）
アクセス	京王電鉄京王線「初台」駅　徒歩2分
間取り	2LDK~3LDK
面積	54.08㎡～135.29㎡
総戸数	115戸（一般販売対象住戸65戸、他に事務所1戸あり）
敷地面積	1,280.46㎡
売主	三井不動産
施工	西松建設株式会社
構造	鉄筋コンクリート造地上18階
引渡予定日	2022年12月上旬

3LDK 74㎡（Aタイプ）の評価

項目	評価ポイント	得点
価格 *10点満点	・3LDK Bタイプは3階 9,990万円、坪単価は443万円・現在の相場ではやや割安な水準	6
立地	・渋谷区の初台アドレス、マンション前は緑道・首都高速沿いである点は×	4
駅徒歩	・初台駅から徒歩2分であるため4点評価	4
ブランド	・パークホームズブランドであり4点評価 ※但し設備仕様はパークコートに近い水準	4
間取り	・3LDK Bタイプは廊下が長くやや非効率・柱の食い込みが少ない点は○	2
規模	・総戸数115戸の中規模マンション	4
共用施設/ 設備仕様	・共用施設はラウンジ程度・設備仕様はパークコートレベルの充実度・ディスポーザー、天井カセットエアコン、各階ゴミ置き場、天井高2.6m	4
維持費	・管理費は358円/㎡とやや高いものの高仕様を考慮すれば妥当	3
災害	・地震総合危険度は2（5が一番危険）、比較的地震に強いエリア・洪水ハザードの危険も低いエリア	5
合計		36

価格

3LDK Bタイプは3階住戸が9,990万円、坪単価は443万円〜となります。

2021年7月現在の環境下では少し割安感のある値付けになっています。

安心のパークホームズブランドの駅徒歩2分であるだけで買いですが、後述のように設備仕様がかなり充実しているため、お得感が増しています。

価格評価は6点（10点満点）としました。

3LDK 74㎡の間取り

3LDK Bタイプ 74㎡はあまり良い間取りではないです。
全体的に長細い間取りになっており、開放感は少ないです。

・廊下が長く居住空間が狭い
・玄関、シューズボックスが狭い
・洋室1の入り口のデッドスペースが大きい

以上より、間取り評価は2点（5点満点）としました。

共用施設、設備仕様

共用施設はラウンジのみであり、あまり充実していません。

ただしかし！！
設備仕様は抜群です！

上位ブランドのパークコートレベルであり、居住満足度は非常に高いと思います。

天井高 2.6m
ディスポーザー
天井カセットエアコン
各階ゴミ置き場
内廊下
フィオレストーンカウンター

ちなみにBタイプの5階からの眺望（今回紹介しているのは3階）はこんな感じです。
Aタイプとは異なり、前面が緑に覆われているのは良いですね。
建物もないため低層階でも圧迫感もありません。

共用施設は一般レベルですが、充実した設備仕様を考慮し、4点評価（5点満点）としました。

維持費

管理費は358円/㎡です。
やや高く感じますが、最近は全体的に管理費が高騰していますし、高仕様であることを考慮すればやむを得ない水準でしょう。

災害耐性

地震総合危険度は2（5が一番危険）であり比較的地震に強いエリアです。

また洪水ハザードマップでも危険度はかなり低いエリアです。
色掛け部分が浸水可能性のある地域ですが、初台一丁目はほとんど白色です。

災害リスクは危険の少ないエリアであり、災害耐性は5点（5点満点）としました。

パークホームズ初台ザレジデンス 2LDKのまとめ

点数は36点、格付はAとなりました。

3LDK 74㎡は間取りがイマイチですが、それでも十分オススメできる物件です。

価格控えめ、高仕様、駅近、三井不動産ブランド、かつ日当たりや眺望も十分と、こんなにバランスの取れた物件はなかなかありません。

資産価値も維持しやすいので、将来ライフスタイルの変化があった場合も買い替えしやすい物件です。

格付	点数	資産性	物件イメージ
AAA	40点以上	⤴︎⤴︎	絶対に買いの物件、高倍率の抽選が想定される
AA	38〜39点	⤴︎	自信を持ってオススメできる物件、価格上昇にも期待
A	36〜37点	→	資産価値を維持しやすい優良物件
BBB	34〜35点	→	資産価値の下落は想定されにくい良い物件
BB	32〜33点	⤵︎	残債割れリスクは少ない
B	30〜31点	⤵︎⤵︎	普通の物件、価格は相応に下落
C	30点以下	↓	資産性の観点からはオススメできない物件

プロフィール

パークホームズ初台 ザ レジデンスの概要