【新築】オープンレジデンシア神楽坂ファースト 1LDKS 43㎡ 2階 6,580万円｜格付C｜間取りや仕様が厳しいが立地は◎
結論としては、神楽坂エリア限定で物件を探している独身の方にはオススメできる物件です。
ここ3-4年くらいの神楽坂の1LDKでは一番良いと思います。（神楽坂ザ・レジデンスも良かったです）
全体的にマイナス面も多いですが、希少性の高い立地と、控えめな価格がマイナス面を上回っています。
一方で広域で検討している方には厳しいです。
確かに坪単価では割安感があるのですが、グロスで6,580万円になると他の人気エリアの高額物件にも手が届いてしまいます。
「この価格ならもう少しがんばって大規模タワマン」、「広さを妥協して港区」となりかねません。
厳しい表現をすれば、敢えてこの物件を選ぶ理由が見当たりません。
評価できる点はこちら。
強みはこの2点だけですが、駅徒歩10秒はかなり大きな魅力です。
ネックはこちらです。
高額物件なので外廊下は意外でした。またオープンハウスらしい？間取りもネックとなります。
オープンレジデンシア神楽坂ファーストの概要
| 所在地 | 東京都新宿区神楽坂六丁目45番2他(地番) |
| アクセス | 東京メトロ東西線「神楽坂」駅 徒歩1分 都営大江戸線「牛込神楽坂」駅 徒歩5分 東京メトロ有楽町線・南北線・東西線・都営大江戸線「飯田橋」駅 徒歩9分 |
| 間取り | 1LDK+SR～2LDK |
| 面積 | 43.08㎡・54.8㎡ |
| 総戸数 | 25戸(内、事業協力者住戸2戸、店舗1戸) |
| 敷地面積 | 258.04m2 |
| 売主 | 株式会社オープンハウス |
| 施工 | 未定 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造地上13階建、一部鉄骨造2階建 |
| 引渡予定日 | 2023年9月下旬 |
1LDK＋SR 43㎡（B1タイプ）の評価
| 項目 | 評価ポイント | 得点 |
| 価格 *10点満点 | ・1LDK＋SRは2階 6,580万円〜、坪単価は505万円〜 ・立地を考慮するとやや割安 | 7 |
| 立地 | ・神楽坂アドレスでありブランド力はまずまず | 4 |
| 駅徒歩 | ・駅徒歩1分（実際には10秒）満点評価 | 5 |
| ブランド | ・オープンハウスであり2点評価（リセールやや悪い） | 2 |
| 間取り | ・柱の食い込み大きく、非効率な間取り | 2 |
| 規模 | ・総戸数25戸の超小規模マンション | 1 |
| 共用施設/ 設備仕様 | ・なし、外廊下 | 1 |
| 維持費 | ・管理費は200-300円/㎡であり一般的な水準 | 3 |
| 災害 | ・地震総合危険度は4、地震危険性はやや高いエリア ・液状化可能性は低い | 3 |
| その他 | ・神楽坂徒歩10秒の立地を考慮し加点1 | 1 |
| 合計 | 29 |
価格
1LDK＋SRは2階6,580万円〜、坪単価505万円〜となります。
昨年販売されたピアース神楽坂ヒルズ（駅徒歩2分）の坪単価も同程度でしたので、立地が大きく優る分、本物件は割安感はあります。
6階は6,880万円、12階は7,580万円です。
神楽坂通りは民度は高いものの、そこそこ賑やかなので、中層階くらいが価格とのバランスも良いかもしれません。
（いずれも予定価格）
立地
この物件の最大の魅力が立地です。むしろほぼそこしかありません。笑
道路向かいに駅があるので、神楽坂駅まで徒歩10秒で到着します。
この距離であれば傘も不要かもしれません。東西線は比較的浅いので、ホームまででも1分で到着することが可能です。
目の前の道は人通りは多いものの、車両通行量は少ないので、そこまで騒がしくはありません。
また徒歩2分圏内にスーパーが2つあるため（よしや、KIMURAYA）、自炊派の方には非常に便利な住環境です。
立地評価は5点（5点満点）です。
1LDK+S 43㎡の間取り
間取りはオープンハウスらしくダメですね。
柱の食い込みも大きく、家具配置が難しいです。
また収納が少ない点もネックです。
SRはリモートワーク用にも使えそうですが、日照にはあまり期待できそうにないです。
評価できるとすれば廊下が短くなっていることくらいですね..
間取り評価は2点（5点満点）としました。
オープンレジデンシア神楽坂ファースト 1LDK＋Sのまとめ
点数は29点、格付はCとなりました。
立地と価格は良いのですが、マイナスポイントが大きく点数が伸びませんでした。
とはいえここ最近の神楽坂物件の1LDKではトップクラスの良物件です。
「神楽坂の落ち着いた雰囲気が大好き」という独身の方にはオススメです。
| 格付 | 点数 | 資産性 | 物件イメージ |
|---|---|---|---|
| AAA | 40点以上 | ⤴︎⤴︎ | 絶対に買いの物件、高倍率の抽選が想定される |
| AA | 38〜39点 | ⤴︎ | 自信を持ってオススメできる物件、価格上昇にも期待 |
| A | 36〜37点 | → | 資産価値を維持しやすい優良物件 |
| BBB | 34〜35点 | → | 資産価値の下落は想定されにくい良い物件 |
| BB | 32〜33点 | ⤵︎ | 残債割れリスクは少ない |
| B | 30〜31点 | ⤵︎⤵︎ | 普通の物件、価格は相応に下落 |
| C | 30点以下 | ↓ | 資産性の観点からはオススメできない物件 |
