ピアース恵比寿 WEST HILLSの評価（29点/50点）
恵比寿エリア好立地の物件です。モリモトさんの物件はデザインが個人的に好みです。
評価項目に沿って50点満点で評価していきます。
概要
| 所在地 | 東京都渋谷区恵比寿西一丁目27番2外（地名地番） |
| アクセス | 東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅徒歩4分 JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン「恵比寿」駅徒歩5分 東急東横線「代官山」駅徒歩5分 |
| 間取り | 1LDK〜2LDK |
| 面積 | 31.27m²～65.07m² |
| 総戸数 | 25戸 |
| 売主 | モリモト |
| 引渡予定日 | 2020年3月末日 |
ピアース恵比寿 WEST HILLSの評価 / 29点（50点満点）
| 項目 | 評価ポイント | 得点 |
| 価格 *10点満点 | ・1LDK 31.27㎡は6,200万円（坪656万）〜 ・現在の市況でもやや割高 | 4 |
| 立地 | ・恵比寿西一丁目の希少立地 ・恵比寿、代官山に至近ながら閑静な環境 | 5 |
| 駅徒歩 | ・恵比寿駅徒歩4分、代官山駅徒歩5分の好立地 ※通常駅徒歩4〜5分は3点であるものの、駅力を勘案し4点に上方修正 | 4 |
| ブランド | ・モリモトのピアースブランドであり可もなく不可もなく | 3 |
| 間取り | ・1LDKは単身向けに最適31㎡、ワイドスパン、収納充実 ・やや柱の食い込み有り | 4 |
| 規模 | ・総戸数25戸であり、最大のネック | 1 |
| 共用施設 | ・目立った共用施設は無し | 2 |
| 維持費 | ・小規模も影響してか維持費は高額（見込み） | 2 |
| その他 | ・斜面に位置しており▲1点 | 4 |
| 合計 | 29 |
価格 / 価格表も公開
価格表は会員優先販売時のものであり、正式販売時には変更可能性がある点についてはご承知おきください。売れ行きが好調というようでは無かったので、もしかしたらこちらの価格表より下げてくる可能性もあるかと思います。
1LDK 31.27㎡は6,200万円（坪656万円）からとなります。立地が抜群に良いことを考慮しても割高感を感じますね。
この物件を住友さんや三井さんが出してくるならまだ納得感はありますが、モリモトさんの場合はリセールがやや弱いこともあるため、もう少しリーズナブルな価格だと良かったと思います。
価格表の時点では2LDKの価格は発表されていませんでしたが、ダイレクトメールでの情報によると8,800万円〜になる模様です。
立地・駅徒歩
恵比寿駅と代官山駅のちょうど真ん中あたりに位置しており、どちらも5分以内という抜群の立地条件です。斜面に位置しているのはネックとなりますが、大通りからは離れており、利便性の高い立地ながら閑静な環境となります。
尚、恵比寿西エリアは昔から地価の高い人気エリアでありますが、2018年の都心アドレス別地価公示価格上昇ランキングでは1位となっています（リクルート住まいカンパニー調べ）。
立地の良さに加え、渋谷の再開発の恩恵が受けられる可能性もあるため、より注目度が高まっていると考えられます。
間取り
1LDKのBプランは31.27㎡になります。廊下が短くなっているため、居住空間が広く確保できているのはメリットですね。
面積の割にウォークインクローゼットが大きいことも単身にはありがたいです。
唯一洋室3.8畳の柱の食い込みが気になります。ベッドの置き方にはやや困るかもしれません。
規模・共用施設
本物件の最大のネックが規模感になります。総戸数25戸であり、かなりの小規模物件です。
基本的にマンションは戸数が多いほうが有利のため、得点は1点と最低評価となりました。
管理費や修繕積立金も少ない世帯で分担しないといけないため、大規模物件と比較すると維持費が高額になります。特に修繕積立金は将来急激に値上げがされないか心配です。
デザインはモリモトさんらしいお洒落感のあるものですが、小規模物件のため、特筆すべき共用設備はありません。
まとめ
得点は50点満点中29点とやや低めの評価となりました。立地は抜群であり、渋谷の再開発恩恵が受けられる可能性もあるのですが、やはり価格の割高感と戸数の少なさがネックとなりました。
投資目線で買うよりも、「どうしても恵比寿・代官山に住みたい」といった人が実需で買うマンションになると思います。
