アトラス西日暮里道灌山 2LDK 53㎡ 6,400万円台の評価（格付C）
西日暮里駅から徒歩3分の利便性の高い物件です。
規模は小さいのですが、希少性の高い立地です。なんと向かい側が開成中学・開成高校になります。
自分の子供が通っていたらすごい楽ですが、開成に通う家庭はもっと高級住宅街に住む気がしないでもない…笑
アトラス西日暮里道灌山の概要
| 所在地 | 東京都荒川区西日暮里三丁目1065番1、21 |
| アクセス | JR山手線・京浜東北線「西日暮里」駅 徒歩3分 東京メトロ千代田線「西日暮里」駅1 徒歩3分 JR山手線・ほか「日暮里」駅 徒歩10分 東京メトロ千代田線「千駄木」 徒歩9分 |
| 間取り | 1K～3LDK |
| 面積 | 25.90㎡～66.03㎡ |
| 総戸数 | 50戸（事業協力者住戸14戸、店舗1区画含む） |
| 敷地面積 | 555.50㎡ |
| 売主 | 旭化成不動産レジデンス株式会社 |
| 施工 | 株式会社森組 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造・地上12階建 |
| 引渡予定日 | 2022年6月以降 |
2LDK 53㎡の評価
| 項目 | 評価ポイント | 点数 |
|---|---|---|
| 価格 | ・2LDK Dタイプ 53㎡は最安6,400万円〜 ・坪単価は402万円〜、やや割高 | 4 |
| 立地 | ・荒川区であるものの山手線徒歩3分の好立地 ・西日暮里駅再開発もあり将来性にも期待 | 4 |
| 駅徒歩 | ・駅徒歩3分の好立地 ・山手線であることを考慮して＋1点加点 | 5 |
| ブランド | ・売主は旭化成、マンションデベとしては一般的 | 4 |
| 間取り | ・正方形間取りだが若干柱の食い込み有り ・リビングはやや窮屈な間取りで開放感に欠ける | 3 |
| 規模 | ・総戸数50戸であり小規模マンション | 2 |
| 共用施設/ 設備仕様 | ・目立った共用施設は無し ・ディスポーザー無し、設備仕様もイマイチ | 2 |
| 維持費 | ・管理費は300円/㎡超、設備を考慮すると割高 | 2 |
| 災害 | ・地震総合危険度は4でありやや危険な区域 ・洪水ハザードマップは懸念無し | 3 |
| その他 | ・特になし | ー |
| 合計 | 29 |
価格
2LDK 53㎡ Dタイプの価格は3階で6,400万円台〜、坪単価では402万円〜となります。
平均坪単価では420万円程度になります。
予想通り、むしろそれ以上の価格ですね..
2015〜2016年に販売されたザ・パークハウス道灌山レジデンスの坪単価が平均350万円程度だったので、そこから更に2割高ということになります。。
駅距離は本物件のほうが1分近いものの、ブランド力や設備仕様はパークハウスのほうが優れているので、少し割高に感じますね。
（そもそもパークハウスも当時で高い印象でした）
上記を踏まえ、価格は4点評価（10点満点）としました。
間取り 2LDK 53㎡ Dタイプ
間取りは53㎡の2LDK、南東向きの住戸になります。
柱の食い込みはバルコニー側は比較的少ないものの、洋室2の食い込みは使いづらそうな印象を受けます。
また、洋室1への出入り口がスライドドアになっていないため、リビングは少し狭く感じそうです。
収納もウォークインが無いため、やや少ないですね。
バスルームのサイズが1416を確保できている点は安心しました。
間取り評価は3点（5点満点）としました。
共用施設、設備仕様、維持費
総戸数50戸の小規模マンションのため、共用施設は特にありません。
また設備仕様は西日暮里でおそらく過去最高額になる坪単価にもかかわらず、ディスポーザーはありません。
外観もあまり豪華さは感じられませんし、少し寂しいですね…
一方で管理費は300円/㎡超となっており、割高な点も残念です。
アトラス西日暮里道灌山のまとめ
良くも悪くも山手線徒歩3分だけが売りのマンションです。
西日暮里でこの価格を出せる人がこの設備仕様で満足するかは正直謎です…
小規模や設備仕様面で劣ることを考慮してもう少し価格を抑えるべきだったと思います。
とはいえ希少性の高い立地、かつ販売戸数も36戸と少ないため、検討する方は早めに動いたほうが良いでしょう。
| 格付 | 点数 | 資産性 | 物件イメージ |
|---|---|---|---|
| AAA | 40点以上 | ⤴︎⤴︎ | 絶対に買いの物件、高倍率の抽選が想定される |
| AA | 38〜39点 | ⤴︎ | 自信を持ってオススメできる物件、価格上昇にも期待 |
| A | 36〜37点 | → | 資産価値を維持しやすい優良物件 |
| BBB | 34〜35点 | → | 資産価値の下落は想定されにくい良い物件 |
| BB | 32〜33点 | ⤵︎ | 残債割れリスクは少ない |
| B | 30〜31点 | ⤵︎⤵︎ | 普通の物件、価格は相応に下落 |
| C | 30点以下 | ↓ | 資産性の観点からはオススメできない物件 |
