2019.09.27 2019.11.14

ブランズ愛宕虎ノ門 1LDK 43㎡の評価（33点/50点満点）

マン格

神谷町から徒歩2分のブランズ愛宕虎ノ門です。
近隣には虎ノ門再開発や新駅「虎ノ門ヒルズ駅」が控えており、非常に将来性豊かなエリアになります。

本物件は2019年6月頃からブランズ会員向けに優先販売がされていたため、既に条件の良い部屋は販売済みとなっている可能性がありますが、後続の住友不動産の物件とともに注目度も高いため、評価対象としました。

Contents

概要
ブランズ愛宕虎ノ門 1LDKの評価 / 33点（50点満点）
まとめ

概要

所在地	東京都港区虎ノ門三丁目112番1他(地番)
アクセス	東京メトロ日比谷線「神谷町」駅から徒歩 2分都営三田線「御成門」駅から徒歩 7分
間取り	1LDK〜3LDK
面積	41.47m²～106.62m²(トランクルーム面積0.45m²～1.29m²含む)(予定)
総戸数	93戸(事業協力者住戸3戸含む)、他店舗1区画
売主	東急不動産、リストデベロップメント
引渡予定日	2021年3月予定

ブランズ愛宕虎ノ門 1LDKの評価 / 33点（50点満点）

項目	評価ポイント	得点
価格 *10点満点	・Gタイプ1LDKは6,900万円〜、坪単価520万円〜・借地権であることを踏まえれば違和感ない水準	5
立地	・近隣は虎ノ門・麻布台地区の再開発エリア・新駅「虎ノ門ヒルズ駅」も徒歩圏内	5
駅徒歩	・神谷町駅から徒歩2分の好立地	4
ブランド	・東急不動産のブランズであり4点評価	4
間取り	・やや廊下が長いものの、食い込み無く効率的な間取り・玄関周りの収納スペースに若干の不安有り	4
規模	・総戸数93戸であり中規模マンション	3
共用施設	・各階ゴミ置き場、コンシェルジュ等、実用的な共用施設は充実・スタディスペースやパーティルーム等は無し	4
維持費	・管理費、修繕積立金は非常に高額・加えて地代も必要であり維持費はかなり高額	1
その他	・普通借地物件であり▲1点・折角の高級物件にも関わらず前面に雑居ビル有り▲1点	3
合計		33

価格

Gタイプ 1LDKは3階が6,900万円〜、1階上がる毎に50万円ずつ価格が高くなっていきます。
坪単価は520万円〜となります。（13.27）普通借地物件ではありますが、大規模再開発や新駅開業が近隣に控える将来性豊かな立地を踏まえると、意外にも大人しめな価格です。
隣では住友不動産のマンションが建設中ではありますが、おそらく（というよりもほぼ確実に）こちらより価格が安くなることはないため、この立地が気に入っている方であればあまり待つ必要は無いようにも感じます。

尚、1LDKは隣接する建物とお見合いになっているため、上層階でもあまり眺望的なメリットはありません。資産性の観点では低層階のほうがコスパが優れている印象を受けます。

立地・駅距離

近隣には虎ノ門・麻布台エリアの再開発や、2020年に暫定開業予定の虎ノ門ヒルズ駅等、非常に将来性豊かなエリアです。
また、このエリアは国際ビジネス拠点としての整備を目的に「国家戦略特区」にも指定されているため、外国人のビジネスマンの住戸としてもこのような高級マンションはニーズに合致していると思います。

神谷町からは徒歩2分と通勤にも非常に便利な立地になります。大通り沿いではありますが、幸か不幸か当マンションの前面には雑居ビルがあるため、騒音の不安も少ないと思われます。

間取り

Gタイプは1LDK 43.88㎡になります。オーソドックスな1LDKとは違い、やや廊下が長くなっていますが、柱の食い込みは少なく、効率的な間取りになっています。
バルコニーは奥行きこそ無いもののかなり幅広になっているため、観葉植物を置いたり、簡単な野菜の栽培等に有効活用できそうです。

デメリットとしては玄関周りにやや窮屈さが感じられます。
玄関収納はこの広さにしてはやや心許ないですし、玄関入ってすぐ右手に洗濯機置き場があるため生活感が出てしまいそうです。

共用施設

物件自体のグレードは高いのですが、派手な共用施設はありません。各階ゴミ置き場やコンシェルジュ、エレベーター3基等、実用性の高い装備は揃っております。
エントランスも高級感のあるデザイン、仕様になっています。

これで管理コストが抑えられていれば良い物件なのですが…残念ながら後述のように維持費の高さが当物件の最大のネックとなります。

維持費

管理費、修繕積立金、地代は以下の通りです。
合計すると50,808円（1,157円/㎡）とかなり高額な維持費が必要となります。またこちらに加えてネット回線使用料、フレッツTV利用料、コミュニティ形成費等、計3,820円も必要となります。

管理費　26,800円（611円/㎡）
修繕積立金　6,600円（150円/㎡）
地代　17,408円（397円/㎡）

全て合計すると54,628円…1LDKの維持費としてはかなりの負担となり、年間にすると約65万円が必要となります。普通の会社員が負担するには現実的では無い気がしますね。

その他

立地でも述べましたが、マンションの前面に雑居ビルがあり、土地が歪になっています。通常の物件であればそこまで気になることではありませんが、これだけ高価格物件のため、マイナス点として▲1点としました。

また、他物件同様、借地権物件として▲1点の調整をしています。

まとめ

物件としては魅力的ですが、維持費の低評価が影響し、33点となりました。
この水準の維持費だとリセールの際に買い手の心象に与える影響も気になります。
また、この維持費が支払える富裕層であれば、他の高級マンションとの比較になるため、やや強み（立地、グレード、眺望等）が足りないような気もします。

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