インプレストコア代官山 1LDK 33㎡の評価（暫定29点/50点満点）
代官山駅から徒歩6分に加え、渋谷駅からも徒歩8分の好立地マンションです。アクセスの良さに加え、渋谷駅の再開発も資産価値にプラスとなるでしょう。外観も代官山の街にフィットするようなおしゃれなデザインになっています。
正式価格発表前ですが、予想ベースで評価していきます。
概要
| 所在地 | 東京都渋谷区猿楽町116番26、31、32（地番） |
| アクセス | 東急東横線「代官山」駅徒歩6分 JR山手線等「渋谷」駅（新南口）徒歩8分 |
| 間取り | Studio・1LDK |
| 面積 | 33.16㎡〜34.53㎡ |
| 総戸数 | 40戸 |
| 売主 | 双日新都市開発 |
| 引渡予定日 | 2020年3月下旬 |
インプレストコア代官山の評価 / 暫定29点（50点満点）
| 項目 | 評価ポイント | 得点 |
| 価格 *10点満点 | ・営業担当の想定では6,200万円程度、坪単価620万円程度 ・立地を考慮してもやや割高感有り | 4 |
| 立地 | ・住所は渋谷区猿楽町であり都内屈指のブランド力 ・代官山の中心エリアに近く、周辺には多数の商業施設 ・道路沿いであるものの交通量はそこまで多く無い | 5 |
| 駅徒歩 | ・代官山から徒歩6分、渋谷からも徒歩8分 ・駅距離自体は2点であるものの、エリアを考慮し1点加点 | 3 |
| ブランド | ・双日新都市開発のインプレストシリーズであり知名度はいまいち | 2 |
| 間取り | ・単身者にほどよい33㎡だが、設備は一般的 ・やや柱の食い込みが目立つ | 3 |
| 規模 | ・総戸数40戸であり小規模マンション | 2 |
| 共用施設 | ・小規模マンションのため目立った共用施設は無し ・街の雰囲気にあったおしゃれなデザインは◎ | 3 |
| 維持費 | ・管理費、修繕積立金は発表前 ・内廊下、小規模のためやや割高を想定 | 2 |
| その他 | ・特になし | 5 |
| 合計（暫定） | 29 |
価格
価格は正式発表前ではありますが、営業担当者によると6,200万円〜、坪単価は620万円程度になる可能性が高いとのことです。
渋谷駅徒歩圏内の供給が少ないため比較検討が難しいですが、最近ではパークコート渋谷ザ タワー（徒歩8分/定借）の1LDKが坪単価600万円程度〜、ピアース渋谷WEST（徒歩10分）が坪単価460万円程度〜になっています。
定借とはいえパークコートよりも高単価となっていますし、エリアはだいぶ異なりますがピアース渋谷WESTともかなりの価格差があります。
再開発の渋谷駅が徒歩圏内であること、代官山の中心エリアに近いことが高単価の理由になっていると思いますが、若干割高感を感じました。
立地
住所は渋谷区猿楽町であり、青山や麻布とは雰囲気は異なりますが、都内でも屈指のブランド力を誇るエリアです。
駅からは代官山アドレス方面へ徒歩6分と少し歩きますが、代官山中心エリアと言える立地です。また、渋谷駅最南端の新南口からにはなってしまいますが、徒歩8分と徒歩圏内であることもプラスです。渋谷駅の再開発によりオフィス供給が大幅に増加するため、渋谷駅勤務の方の賃貸需要も見込めるでしょう。
道路沿いにはなりますが、交通量は多くはありません。また、マンションの南側が低層駐車場のため、意外にも日当たりは期待できそうです。
ブランド
双日新都市開発のインプレストシリーズになります。かなりのマンションオタクでないと知らないブランドかもしれません。
リセール時には大手と比較すると見劣りするため、評価は2点（5点満点）としています。
間取り
1LDKは34.53㎡と33.16㎡の2パターンがあります。今回は33㎡をご紹介します。
面積は単身者であれば問題無い広さです。「最低限の広さを確保し、なるべく価格を抑えたい」というニーズにマッチしそうです。
また、上述の通り意外にも日当たりが期待できることに加え、2面採光であるため、雰囲気の明るい居住空間になりそうです。
一方、柱の食い込みがやや目立つことに加え、右側にカウンターが配置されているため面積に比して少し手狭に感じるかもしれません。
やや収納に不安がありますが、クローゼットは奥行き85cmとなっており最低限の配慮はされています。
規模・共用施設
総戸数40戸の小規模マンションになるため評価は2点（5点満点）となっています。また、小規模であるため目立った共用施設はありません。
一方、外観は非常に凝ったデザインになっており、アトラクティブな物件となりそうです。
細かな点ですが、鍵が非接触型になっており、ポケットに入れておけば玄関に設置されているボタンで開閉できる点は非常に魅力的です。個人的にはこれだけでも数十万円の価値があるくらい便利な機能だと思います。
まとめ
得点は29点（50点満点）となりやや厳しい評価になりました。
立地とマンションデザインだけを見ると、一見「すごく良いマンションじゃないか」と思えますが、やはり売主のブランド力に乏しい点と小規模であることはリセール時には不利になります。
価格も特段インパクトのあるものでは無く、他物件と比較すると資産性の観点では少し他物件に劣るかもしれません。それでも「猿楽町」アドレスは希少ですし、代官山エリアに思い入れのある方には魅力的な物件ですね。
