イニシア築地レジデンス 1LDK＋S 53㎡ 6,700万円台（31点/50点満点）
築地エリア3件目はイニシア築地レジデンスです。
前回ご紹介したオーベルアーバンツともスペックは良く似ています。
競合と比較して差別化要素が少なく、ちょっと地味な印象があります。インパクトのある価格であれば良かったのですが…
概要
| 所在地 | 東京都中央区築地７-11-9他14筆（地番） |
| アクセス | 東京メトロ日比谷線「築地」駅3番口より徒歩6分 都営大江戸線「築地市場」駅A1出口より徒歩12分 東京メトロ銀座線「銀座」駅A7出口より徒歩17分 東京メトロ日比谷線「東銀座」駅5番出口より徒歩13分 都営浅草線「東銀座」駅A7出口より徒歩14分 東京メトロ有楽町線「新富町」駅6番出口より徒歩8分 |
| 間取り | 1LDK～2LDK |
| 面積 | 40.37㎡～75.8㎡ |
| 総戸数 | 82戸（(うち事業協力者住戸：18戸含む)、他に管理事務室1戸） |
| 売主 | コスモイニシア |
| 引渡予定日 | 2021年2月下旬予定 |
イニシア築地レジデンス 1LDK＋S 53㎡の評価
| 項目 | 評価ポイント | 得点 |
| 価格 *10点満点 | ・2階 1LDK＋S 53.96㎡は6,700万円台〜、坪単価約415万円程度〜 ・競合物件より単価は安いものの、駅距離を勘案すると妥当な水準 | 5 |
| 立地 | ・中央区築地アドレスであり、相応のブランド力あり ・築地市場の再開発による将来性に期待 | 4 |
| 駅徒歩 | ・築地駅から徒歩6分であり、2点評価 | 2 |
| ブランド | ・イニシアは若干ブランド力が弱く2点評価 | 2 |
| 間取り | ・リビングと洋室は柱の食い込みは少なく、開口部も十分 ・三口コンロ、ウォークインクローゼット、ディスポーザーあり ・サービスルームは柱の食い込みがネック | 4 |
| 規模 | ・総戸数82戸の中規模マンション | 3 |
| 設備・共用施設 | ・目立った共用施設は無し ・小規模ながらディスポーザー付だが外廊下 | 3 |
| 維持費 | ・管理費は未定だが300〜400㎡ ・暫定的に3点評価 | 3 |
| その他 | ・特に無し | 5 |
| 合計 | 31 |
価格（坪単価415万円程度〜）
1LDK＋S 53.96㎡は2階で6,700万円台〜、坪単価は415万円程度となります。
競合のプレミスト東銀座やオーベルアーバンツ銀座築地より控えめな水準となっていますが、駅距離が徒歩6分となること、売主のブランド力が弱いことを考慮すると妥当な水準でしょう。
（駅距離6分は中古で販売する場合や、賃貸で募集する際に、検討者が「5分」とする場合にネックとなります。）
プレミスト東銀座築地 ：坪単価454万円〜
オーベルアーバンツ銀座築地：坪単価423万円〜
イニシア築地レジデンス ：坪単価415万円〜
立地
築地駅から徒歩6分となります。
以前ご紹介したプレミスト東銀座築地およびオーベルアーバンツ銀座築地から若干離れた距離に位置しています。
周囲には聖路加国際病院やあかつき公園、徒歩圏内に隅田川テラスもあり、落ち着いた環境と言えます。大きなインパクトはありませんが、駅近と住環境のバランスが取れた無難な立地と言えます。プレミスト、オーベル同様4点評価としています。
間取り
今回ご紹介するのは1LDK＋S、53.96㎡です。
LDKと洋室は柱の食い込みもなく、窓も開口部が広く開放感がありそうです。キッチン周りも十分なスペースがあり、料理をする方にも使いやすそうな間取りになっています。
一方、サービスルームは柱の食い込みが大きく、日照もほとんど期待できない点はネックとなります。サービスルームのネックを考慮し、4点評価としました。
設備・共用施設
中規模物件であり、目立った共用施設はありません。
ディスポーザー、食洗機に加え、全室床暖房となっている点は評価できるでしょう。
一方、外廊下・天井高が2.45ｍになっている点は他の物件と比較してもネックとなります。
外廊下はデメリットばかりではありませんが、せめて天井高は2.5mにして欲しかったです。
まとめ
やはり全体的に中途半端な評価となりました。
大きな弱点がない一方でこれといった武器がないため、リセールの際は苦戦するかもしれません。
自宅兼投資の観点ではプレミストやオーベルアーバンツのほうがおすすめです。
