2020.08.31 2024.02.11

ルジェンテ恵比寿 1K 30㎡ 5,150万円の評価（格付C）

マン格

恵比寿駅から徒歩4分のルジェンテ恵比寿です。

かなりの小規模物件ではありますが、恵比寿徒歩4分の立地は希少性ありますね。
なお、日比谷線恵比寿駅から徒歩4分、JRからは徒歩6分となります。

それほど注目度の高い物件でも無いため（笑）、簡易的な評価にしています。

Contents

概要
ルジェンテ恵比寿 1Kの評価
ルジェンテ恵比寿のまとめ

概要

所在地	東京都渋谷区恵比寿南２丁目7番15（地番）
アクセス	東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅より徒歩4分 JR各線「恵比寿」駅より徒歩6分
間取り	1K～1LDK
面積	30.32m²～50.11m²
総戸数	27戸（内、非分譲住戸1戸）、他店舗3区画
敷地面積	617.52m²
売主	東急リバブル
施工	松尾工務店
構造	鉄筋コンクリート造地上７階／地下1階建
引渡予定日	2022年4月中旬予定

ルジェンテ恵比寿 1Kの評価

項目	評価ポイント	点数
価格 *10点満点	・1K 30㎡は5,150万円台〜・坪単価は562万円〜、借地権にも関わらず高額	3
立地	・住所はブランド力のある恵比寿南・周辺は多くの飲食店、スーパーもあり	5
駅徒歩	・日比谷線恵比寿駅まで徒歩4分・JR恵比寿駅までは徒歩6分	4
ブランド	・東急リバブルのルジェンテブランドであり3点	3
間取り	・1K 30㎡にしては比較的効率的な間取り・柱の食い込みはマイナスだが浴室の広さは○	4
規模	・総戸数27戸の小規模マンション	1
共用施設/ 設備仕様	・共用施設は特に注目ポイントなし	2
維持費	・管理費は350円/㎡・地代は335円/㎡と維持費は高額	1
災害	・地震危険度総合ランクは1であり、地震に強いエリア（5段階評価、5が最も地震リスクが高い）	5
その他	・普通借地権であり▲1点	▲1
合計		27

価格

1Kの価格は5,150万円。
まあまあ妥当かなとおもいきや、、

なんと普通借地権です！高い。。

所有権であっても決して安く無いですが、借地権でこの価格は高いでしょう。
昨年分譲されたネベル恵比寿（所有権）とほとんど変わらないですね。

価格評価は3点（10点満点）と厳しい評価にしました。

立地

日比谷線の恵比寿駅から徒歩4分、JRの恵比寿駅からは徒歩6分です。
道路沿いではありますが、なかなか希少な立地です。

近隣には飲食店はもちろん、スーパーも薬局もあります。
特に帰り道にピーコックがあるのは便利です。
また恵比寿ガーデンプレイスにも徒歩5分くらいで行けます。

立地評価は満点の5点としました。

間取り

間取りは少し変わった形ですが、悪くないです。
玄関と廊下を短くしており、キッチンスペースを直接洗面室と接続していることにより、洋室や洗面室、浴室は広めに確保できています。

特にこの面積帯で浴室1317は珍しいですね。

柱の食い込みや開口部が狭い点はマイナスです。

間取り評価は4点（5点満点）としています。

ルジェンテ恵比寿のまとめ

総合得点は27点、格付はCです。

小規模かつ普通借地権でこの価格は厳しいです。不動産市況も厳しいですし、無理に手を出す必要は無いでしょう。

格付	点数	資産性	物件イメージ
AAA	40点以上	⤴︎⤴︎	絶対に買いの物件、高倍率の抽選が想定される
AA	38〜39点	⤴︎	自信を持ってオススメできる物件、価格上昇にも期待
A	36〜37点	→	資産価値を維持しやすい優良物件
BBB	34〜35点	→	資産価値の下落は想定されにくい良い物件
BB	32〜33点	⤵︎	残債割れリスクは少ない
B	30〜31点	⤵︎⤵︎	普通の物件、価格は相応に下落
C	30点以下	↓	資産性の観点からはオススメできない物件

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