【中古】ミッドタワーグランド 1K 33㎡ 4,300万円 格付B 20代の1件目の購入にオススメ
既に一般分譲住戸は完売したミッドタワーグランドです。
地権者住戸の1Kが売りに出ているため取り上げます。
意外にもぼったくりレベルの価格では無く、相場からの乖離はほとんどありません。おそらく一般分譲時にこの価格で販売されていれば普通に売れていたでしょう。ただ、地権者住戸ならではのデメリットがあり注意は必要です。
概要
| 所在地 | 東京都中央区月島1丁目 |
| アクセス | 東京メトロ有楽町線・都営大江戸線「月島」駅徒歩2分 |
| 間取り | 1LDK〜3LDK |
| 面積 | 40.49㎡～130.09㎡（トランクルーム面積0.32㎡～0.64㎡含む) |
| 総戸数 | 503戸（販売総戸数387戸、事業協力者戸数116戸含む） |
| 敷地面積 | 5883.19㎡ |
| 売主 | 三井不動産 |
| 施工 | 大成建設 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造地上32階 |
| 引渡予定日 | 2020年10月下旬 |
評価（1K 33㎡ 地権者住戸）
| 項目 | 評価ポイント | 得点 |
| 価格 *10点満点 | ・1K 33.5㎡（10.13坪）は8階4,300万円、11階4,380万円 ・8階は坪単価424万円、11階は坪単価432万円 ・分譲時の1LDKと同程度の坪単価 | 5 |
| 立地 | ・住所は中央区月島、駅徒歩2分の好立地 ・もんじゃストリート隣接、周辺には商業施設も多数 ・地震危険度ランクは2だが、建物倒壊及び火災リスクは懸念 | 3 |
| 駅徒歩 | ・月島駅から徒歩2分であり4点評価 | 4 |
| ブランド | ・三井不動産のハイグレードタワマンであり5点評価 | 5 |
| 間取り | ・1K 33㎡ は単身者にちょうど良い大きさ ・廊下が長く、居室部分が狭くなっている点はネック | 3 |
| 規模・構造 | ・総戸数503戸の大規模タワマン | 5 |
| 設備・共用施設 | ・パーティールーム、フィットネススタジオ、ラウンジ、ゴルフレンジ 岩盤浴、サウナ等の圧倒的に充実した共用施設 ・天井高は2.6ｍ、内廊下、各階ゴミ置き場 | 5 |
| 維持費 | ・管理費は333円/㎡、修繕積立金は124円/㎡ ・豪華な共用施設のためやや安くはないが許容範囲内 | 3 |
| その他 | ・地権者住戸であるため▲1点 | 4 |
| 合計 | 36 |
価格
2020年2月16日現在では2件の地権者住戸が売りに出されています。
8階は4,300万円（坪単価424万円）、11階4,380万円（坪単価432万円）となっています。
一般住戸の分譲時に、同じ南東の1LDK 8階は5,320万円（坪単価433万円）で販売されていたため、若干安い水準になっています。
ただ、ミッドタワーグランドの1LDKは2〜3LDK（坪単価370万円程度〜）と比較して強めの価格設定であったため、今回の1Kのほうが妥当な水準でしょう。
8階と11階で80万円の価格差がありますが、この程度であれば好みの問題でしょう。眺望的には大差無いため、自分が購入するのであれば8階を選択します。
以上を踏まえ5点（10点満点）としました。
間取り
間取りは33.5㎡の1Kです。柱の食い込みはそれほど無く、方角も南東であるためまずまずの条件でしょう。
一般的な1Kですが、33.5㎡とやや広めの面積ですし、ウォークインクローゼットもあるため単身者でも使いやすい間取りになっています。ただ、廊下面積がやや広くなっており、居室部分が8.2畳に留まっている点はデメリットです。
以上を踏まえ間取り評価は3点としました。
維持費
管理費は333円/㎡、修繕積立金は124円/㎡となります。一般的もしくは若干高いレベルの維持費になりますが、充実の共用施設を考慮すれば妥当もしくは若干安いくらいでしょう。
その他（地権者住戸ならではのデメリット）
地権者住戸であるため、購入時に仲介手数料（最大3.3％）がかかってしまうのは大きなマイナスです。仲介手数料がMAXでかかったと想定すると、8階は4,441万円（坪単価438万円）となります。
また、一般販売住戸と比べて情報が限定的である点もマイナスです。一般分譲時のように営業マンから丁寧な説明を受けることはできませんし、おそらく三井不動産の購入後のサポートもほとんど受けられないでしょう。
上記の地権者住戸ならではのデメリットを踏まえ▲2点としました。
まとめ
総合得点は36点（50点満点）とまずまずの評価になりました。地権者住戸でマイナス2点になっているため、一般分譲時であれば38点と高得点になっていました。
中古にしてはぼったくり価格ではありませんし、ハイグレードタワマンの1Kはそもそも供給が少ないため、1Kを狙っている方にはオススメです。面積も33.5㎡あるため住宅ローンも問題無く使えるでしょう。入居まで1年以内であることも大きなメリットです。
特に新卒入社2〜5年目くらいで賃貸マンションに住んでいる人であれば、資産価値的にも住環境的にも買ったほうが良いと思います。
