パークコート文京小石川ザ タワー 1LDK 43㎡ 6,500万円〜の評価（37点 / 50点満点）
間も無く第二期販売が開始されるパークコート文京小石川ザ タワーです。第一期が高倍率になったため、第二期もかなり注目を集めそうです。2019年6月上旬販売開始予定です。
概要
| 所在地 | 東京都文京区小石川１丁目102番1他（地番） |
| アクセス | 都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩1分 駅直結 東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅 徒歩2分 総武・中央緩行線「水道橋」駅 徒歩12分 |
| 間取り | 1LDK〜3LDK |
| 面積 | 43.23㎡~106.01㎡ |
| 総戸数 | 571戸 |
| 売主 | 三井不動産 |
| 引渡予定日 | 2021年7月下旬入居予定 |
パークコート文京小石川 1LDK 43㎡の評価
| 項目 | 評価ポイント | 得点 |
| 価格 *10点満点 | ・1LDKは坪497万円〜 ・文京区では高価格であるものの、希少な駅直結のパークコートであり 価格水準に違和感無し | 5 |
| 立地 | ・山手線内側での複合再開発エリアであり将来性に期待 ・但し、春日駅自体はブランド力に欠ける | 4 |
| 駅徒歩 | ・春日駅直結に加え、丸ノ内線後楽園まで徒歩2分の利便性 | 5 |
| ブランド | ・大規模パークコートでありブランド力◎ | 5 |
| 間取り | ・1LDK 43㎡は綺麗な整形間取りだが、やや中途半端な大きさ ・面積の割に収納が少ない | 2 |
| 規模 | ・総戸数571戸であり大規模マンション | 5 |
| 共用施設 | ・各種ラウンジやゲストルーム等、充実した共用施設 ・共用部も豪華でおしゃれな作り | 5 |
| 維持費 | ・管理費、修繕積立金は未定だが高水準を予想 | 2 |
| その他 | ・地権者住戸が187戸と多く▲1点 | 4 |
| 合計 | 37 |
価格
価格は1LDK 43㎡で6,400万円台から、坪単価では約500万円からとなります（HPでは6,400万円台との表記ですが、実質6,500万円）。坪平均では570〜580万円になりそうです。
ここ1年間の文京区の他物件は坪平均400万円台前半であったため、比較するともちろん高水準ではありますが、希少な駅直結のパークコート、しかも大規模タワーなので、500万円台〜となることには違和感無く、妥当な水準だと思います。
立地・駅徒歩
春日駅の直結は言うまでもなく素晴らしいので評価を割愛します。駅構内に住宅棟専用エントランスがあるのがすごいですね。
また、春日駅直結に隠れがちになりますが、丸の内線後楽園駅まで徒歩2分であることも非常に評価できるポイントです。普段の通勤は後楽園から、雨が降ったら春日駅といったような使い分けもできそうですね。
但し、春日駅自体は（現時点では）駅力・ブランド力が強いとは言い難いです。もちろんオフィスや商業施設を含めた一体開発には期待できますが、超一等地という訳ではないため、立地評価は4点に留めています。
ブランド
大規模パークコートであり、文句無しの最高評価（5点）をつけています。
過去のパークコートと比較すると下がり天井だし、付属設備も乏しいのでは？
といった批判もあるようですが、昨今建築コストが抑えられているのは本物件に限ったことではないため、やむを得ないでしょう。
間取り
間取りは1LDK 43㎡、プランはAとBの2パターンあります。本来1LDKはもう少し狭いほうが実需としても賃貸としても使いやすいと思いますが、大規模パークコートであるため、なかなかそのようなプランを展開しにくいのかもしれません。
柱の食い込みが無く、綺麗な長方形となっていることは評価できますが、収納の少なさがマイナスです。（特に43B）本物件のような高級マンションに単身で暮らす方であれば、それなりに衣服や物も持っていると思われますので、収納スペースには困りそうです。
トランクルームが付いていることは幸いですが、やはり居住スペースを削ってでもウォークインクローゼットがあったほうが使いやすかったと思います。
【43A】
【43B】
規模・共用施設
大規模パークコートかつタワーであり、各種ラウンジやゲストルーム、ロビー等も大変充実しています。詳細は書ききれないため割愛しますが、どちらも最高評価（5点）としています。
その他
地権者住戸が非常に多いため、▲1点としています。本物件では571戸の内、187戸（なんと約33％）が地権者住戸となります。地権者が多ければ管理組合の意思決定に支障をきたす可能性があります。
また、本物件の場合は特に条件の良い部屋を地権者に抑えられているため、折角全体としては良いマンションにも関わらず、一般購入者は良い条件の部屋を購入できない、もしくは高倍率の抽選となってしまうのは残念ですね。
まとめ
マンション全体としては資産価値を維持しやすい非常に良い物件だと思います。
但し、1LDKに限っては、①面積がやや広く表面価格が高くなっていること、②間取りがやや使いづらいことがネックとなります。それでも合計点は37点なので、十分高い評価になります。
（本ブログでは50点満点中、35点超であればかなり高い評価となります。ちなみに現時点の最高評価はパークコート南麻布の1LDK 37㎡の38点です。
十分な資金力があり、間取りの良い2LDK以上を購入できる方であれば非常にオススメできるマンションです。少なくとも今の私には手が届きません…。
