ザ・パークワンズ 門前仲町 1LDK 37㎡の評価
供給が少ない門前仲町エリアの新築マンションです。駅徒歩2分の好立地になります。三菱地所の投資用マンションにはなりますが、周辺にはスーパーやコンビニ、飲食店も多く、単身者やDINKSには住みやすい住環境が揃っています。
会員向け先行案内がされている状況であり、一般公開は7月上旬になります。5月下旬に予定販売価格が発表になりました。
概要
| 所在地 | 東京都江東区門前仲町1丁目15番22（地番） |
| アクセス | 東京メトロ東西線「門前仲町」駅6番出口より徒歩2分 都営大江戸線「門前仲町」駅6番出口より徒歩2分 |
| 間取り | 1K〜1LDK |
| 面積 | 25.12㎡〜39.99㎡ |
| 総戸数 | 60戸 |
| 売主 | 三菱地所レジデンス |
| 引渡予定日 | 2020年11月下旬 |
ザ・パークワンズ門前仲町の評価 / 30点（50点満点）
| 項目 | 評価ポイント | 得点 |
| 価格 *10点満点 | ・1LDKは4,100万円〜、坪単価363万円〜 ・昨今の相場環境を踏まえるとやや割安感あり | 6 |
| 立地 | ・近隣にはコンビニ、スーパー、飲食店、薬局等多数あり便利な住環境 ・住所は江東区であり、23区では中間レベル ・首都高が近く、騒音の懸念あり | 3 |
| 駅徒歩 | ・門前仲町駅から徒歩2分の希少な立地 | 4 |
| ブランド | ・三菱地所の賃貸マンションブランドであり評価は2点 | 2 |
| 間取り | ・1LDK 37.33㎡、縦長のやや窮屈感のある間取り ・柱の食い込み影響により採光面も狭い | 2 |
| 規模 | ・総戸数60戸でありやや小規模マンション | 2 |
| 共用施設 | ・パークワンズブランドであり特段目立った共用施設は無し ・内廊下は○ | 3 |
| 維持費 | ・管理費、修繕積立金は発表前 ・目立った共用施設がないため一般的な水準を想定 | 3 |
| その他 | ・特になし | 5 |
| 合計（暫定） | 30 |
価格
1LDK 37㎡の価格は4,100万円〜、坪単価363万円〜となります。
最近の比較検討に適した物件では、2016年に分譲されたグレイシア門前仲町（駅徒歩3分）の平均坪単価が400万円程度、同年のガーラプレシャス門前仲町（駅徒歩5分）は370万円程度でした。
2016年と比較すると相場は全体的にかなり上昇しておりますので、当物件の最安単価とはいえ363万円は割安感があると思います。平均坪単価も390〜400万円程度でしょうか。
また、上述の過去分譲マンションを見てお分かりの通り、門前仲町ではそもそも供給が少ない上に、大手デベロッパーのマンションも少なく、競合マンションのほとんどは中小デベ、小規模物件になります。当マンションは投資用マンションブランドではありますが、三菱地所物件であることを踏まえるとエリアでは相応の希少価値のある物件といえます。
立地
門前仲町駅から徒歩2分の非常に便利な立地です。
清澄通り沿いにはなりますが、周辺にはコンビニ、スーパー、薬局、飲食店が充実しており、特に単身者やDINKSには住みやすい環境になります。マンションの道路向かいがスーパーの赤札堂であることもメリットですね。
ネックは北側に位置する首都高の騒音です。首都高はそれなりに交通量が多いので、騒音や排気ガスは若干気になるかもしれません。隣接はしておらず、やや離れているので大きなネックにはならないかと思います。
間取り
ネックは間取りになります。1LDKは縦長の37㎡であり、開放感に欠ける間取りです。
キッチンも3口コンロはプラスになりますが、LDKの中央寄りに位置しており、やや圧迫感を感んじる間取りになっています。
ベッドルームの柱の食い込みも大きくマイナスポイントです。
収納面ではシューズインクローゼットはかなり広いものの、ウォークインクローゼットではなく最低限の収納に留まっています。
上記を踏まえ、得点は2点（5点満点）としました。
まとめ
投資用ブランド、小規模であることはマイナスポイントではありますが、門前仲町エリアでは競合が少なく、あまりデメリットにはならないでしょう。
供給の少ない門前仲町エリアにも関わらず、割安感のある価格であるため、最大のネックである間取りが気にならなければ半投半住には良い物件かと思います。
（正式発表で追加の間取りが発表されれば得点アップの可能性もあります）
