ピアース神楽坂HILLS 1LDK 32㎡ 仮4,880万円〜（格付C/暫定）
以前神楽坂駅から徒歩2分の「ピアース神楽坂レジデンス」を取り上げましたが、こちらはその兄弟物件となる「ピアース神楽坂HILLS」となります。
立地はピアース神楽坂レジデンスの隣、神楽坂駅からは徒歩2分となります。
概要
| 所在地 | 東京都新宿区赤城下町88（地番） |
| アクセス | 東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩2分 都営大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩8分 東京メトロ東西線・有楽町線・南北線・都営大江戸線「飯田橋」駅徒歩11分 JR中央線・総武線「飯田橋」駅徒歩13分 |
| 間取り | 1LDK～2LDK |
| 専有面積 | 30.79m²～77.6m² |
| 総戸数 | 38戸（他に管理員室1戸） |
| 敷地面積 | 520.48m |
| 売主 | モリモト |
| 施工 | 庵都市建築設計 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 地上9階建（建築基準法上地下1階地上8階建） |
| 引渡予定日 | 2021年12月中旬 |
1LDK Bタイプ32.13㎡の評価
| 項目 | 評価ポイント | 点数 |
|---|---|---|
| 価格 *10点満点 | ・Bタイプ 1LDK 32.13㎡（9.72坪）は4,880万円程度を予想 ・坪単価は502万円程度〜を想定 | 4 |
| 立地 | ・赤城神社近くの閑静な住宅街、神楽坂通りは飲食店多数 ・駅までの傾斜が急である点には注意が必要 | 4 |
| 駅徒歩 | ・東西線神楽坂駅から徒歩2分 ・坂道の急傾斜を考慮し▲1点 | 3 |
| ブランド | ・モリモトのピアースブランドであり標準レベル | 3 |
| 間取り | ・単身に最低限の広さであるものの、収納は十分確保 ・寝室の柱の食い込みはやや気になるものの、総じて綺麗な間取り | 5 |
| 規模 | ・総戸数38戸と小規模であり2点評価 | 2 |
| 共用施設/ 設備仕様 | ・小規模であるため共用施設はほぼ無し | 2 |
| 維持費 | ・管理費は390円/㎡とやや高額 ・昨年のピアース神楽坂レジデンスよりも100円高い水準 | 2 |
| 災害 | ・地震危険度総合ランクは4であり、地震に弱いエリア （5段階評価、5が最も地震リスクが高い） ・建物倒壊や災害活動困難レベルが高い点がネック | 3 |
| その他 | ・特になし | |
| 合計 | 28 |
価格
事前案内会は2020年7月上旬からの開催であり、価格は公開前ですが、4,880万円（坪単価502万円）程度を予想します。
一足早く分譲済みのピアース神楽坂レジデンス（本物件はその隣で分譲）の坪単価が最安500万円程度であったことを考えると、それ以下にはならないでしょう。仮に後発の本物件が坪単価450万円で販売されたらピアース神楽坂レジデンスの購入者の反発を買うでしょうし、そもそも土地の仕入れのタイミング的には本物件のほうが仕入れ値は高いはずです。
一方、コロナの影響で市況が冷え込んでいることを勘案すると価格を上げることもできず、結果的に前回同様坪単価500万円〜となりそうです。
立地
東西線神楽坂駅から徒歩2分の好立地です。もちろん神楽坂通りにもすぐ出られますし、周辺には評価の高い飲食店がたくさんあります。スーパーやドラッグストアも意外と充実しているのもプラスです。
一方、駅から本物件まではかなりの傾斜があります。フラットアプローチの徒歩2分とは大きく体感距離が異なるため、注意は必要です。また、神楽坂エリア内では低地に位置しているため、あまり眺望は期待できないと思われます。
ちなみに2020年初に完売したピアース神楽坂レジデンスは地図上では本物件の左隣になります。
立地評価は4点としました。
間取り
廊下が短く非常に効率的な配置になっており、32㎡の割には狭さを感じにくい間取りになっています。
カウンターキッチンとなっている点も料理付きには嬉しい間取りです。
少し小さめですがシューズインクローゼットがあり、寝室のウォークインクローゼットはかなり広くなっているため、衣服の多い単身女性にも使いやすくなっています。
ネックは寝室の柱の食い込みですが、他が整っているため、この程度は許容範囲だと思います。
1LDKにしては最低限の広さになっており、価格が抑えめになっていることから将来中古で売却する際には比較的売りやすいでしょう。
間取り評価は5点としました。
まとめ
総合得点は28点、格付はCとなりました。
小規模物件であること、想定坪単価が500万円以上であることがネックとなり、点数は伸び悩みました。
非常に供給の少ない特殊なエリアであるため、点数だけで一概にオススメできないとは言えないのですが、少なくとも投資目線では厳しいですね。
間取り自体は良いので、単身者が実需で購入することをオススメします。
| 格付 | 点数 | 資産性 | 物件イメージ |
|---|---|---|---|
| AAA | 40点以上 | ⤴︎⤴︎ | 絶対に買いの物件、高倍率の抽選が想定される |
| AA | 38〜39点 | ⤴︎ | 自信を持ってオススメできる物件、価格上昇にも期待 |
| A | 36〜37点 | → | 資産価値を維持しやすい優良物件 |
| BBB | 34〜35点 | → | 資産価値の下落は想定されにくい良い物件 |
| BB | 32〜33点 | ⤵︎ | 残債割れリスクは少ない |
| B | 30〜31点 | ⤵︎⤵︎ | 普通の物件、価格は相応に下落 |
| C | 30点以下 | ↓ | 資産性の観点からはオススメできない物件 |
