ピアース武蔵小杉 1LDK 34㎡の評価（格付C）
先日のパークハウス名古屋に続き、東京以外のマンションを取り上げます。
なぜ最近東京以外を取り上げるかと言うと、純粋に都内は高すぎて独身やDINKSにオススメできるマンションが少なくなっているからです…
武蔵小杉はファミリー物件がほとんどであるため、エリアでは非常に珍しい単身向けのマンションです。
ピアース武蔵小杉の概要
| 所在地 | 神奈川県川崎市中原区新丸子町756番3，5，6（地名地番） |
| アクセス | JR線「武蔵小杉」駅徒歩4分 東急東横線・目黒線「新丸子」駅徒歩4分 東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅徒歩5分 |
| 間取り | 1K・1LDK |
| 面積 | 20.37m²～34.08m² |
| 総戸数 | 45戸 |
| 敷地面積 | 394.84㎡ |
| 売主 | 株式会社モリモト |
| 施工 | 大木建設株式会社 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 地上10階建 |
| 引渡予定日 | 2021年9月下旬 |
1LDK 35㎡の評価
| 項目 | 評価ポイント | 点数 |
|---|---|---|
| 価格 | ・1LDK 34㎡は 4,100万円台、坪単価は406万円 ・過去物件と比較しても高めの価格設定 | 4 |
| 立地 | ・住所は川崎市中原区でありブランド力は無し ・駅近かつ周辺は閑静な住宅街であり利便性は高い | 3 |
| 駅徒歩 | ・駅徒歩4分であり3点評価 | 3 |
| ブランド | ・モリモトのピアースブランドであり3点評価 | 3 |
| 間取り | ・形の整った非常に使いやすい間取り ・3口コンロ、浴室も1317と広め | 5 |
| 規模 | ・総戸数45戸の小規模マンション | 2 |
| 共用施設/ 設備仕様 | ・小規模のため共用施設はほとんど無し ・但し、外観は洗練されており、高級感有り | 2 |
| 維持費 | ・管理費は未定だがおそらく300円/㎡前後 | 3 |
| 災害 | ・2019年の台風でも水害有り ・液状化ハザードマップではややリスクの高いエリア | 2 |
| その他 | ・特になし | ー |
| 合計 | 27 |
価格
1LDK 34㎡の価格は4,100万円台、坪単価は406万円となります。
このあたりも高くなりましたね…
少し前までは坪単価300万円台だったかと思うのですが。
2018年に完成したパークシティ武蔵小杉は三井ブランドのタワマンで1LDKの坪単価が350万円程度だったので、そこから坪単価で50万円程度高くなっています。
当時よりも相場が上昇しているとは言え、コロナの影響や、昨年の台風で「う○こ禁止マンション」による風評被害で評判を落とした割には強気な価格です。笑
高い時期に土地を仕入れているので、価格を落とせないんでしょうね。
価格評価は4点（10点満点）としました。
立地
立地は武蔵小杉駅から徒歩4分の閑静な住宅街です。
少し騒がしい商業施設の集まっているエリアとは反対側ですし、大通りにも面していないため、静かな環境です。
周辺にはスーパー、コンビニ、ドラッグストア、ジム等も充実しており、生活利便性は高い立地です。
駅の反対側にいけばららテラスやイトーヨーカドー、グランツリーもあるため大きな買い物も問題ありません。
エリア的にはブランド力はありませんが、周辺環境や利便性を考慮し、立地は3点評価（5点満点）としました。
間取り
間取りは素晴らしいですね！
1LDKの理想的な間取りといっても過言ではありません。
まず柱の食い込みの無い綺麗な間取りですし、リビングと洋室を一体で使用することも可能です。
この面積帯にもかかわらずカウンターキッチンかつ3口コンロは料理好きな方には嬉しいですね。
収納もウォークインクローゼットがあり十分な広さがありますし、浴室もこの面積では珍しい1317と大きめのサイズになっています。
間取り評価は5点満点としました。
ピアース武蔵小杉 1LDKのまとめ
総合得点は27点、格付はCと厳しい評価になりました。
小規模かつマンションブランドも強く無いため、割安感を出して欲しかったのですが、肝心の価格が高いためオススメできません。
武蔵小杉自体がここ10年間くらいで急速に成長してきた街なので価格上昇は全く期待できないですね。
間取りは素晴らしいですし、武蔵小杉にしては閑静なエリアなので、「武蔵小杉大好き」という人であれば選択肢となり得るでしょうが、資産価値はそれなりに下がっていくことは認識しておいたほうが良いでしょう。
| 格付 | 点数 | 資産性 | 物件イメージ |
|---|---|---|---|
| AAA | 40点以上 | ⤴︎⤴︎ | 絶対に買いの物件、高倍率の抽選が想定される |
| AA | 38〜39点 | ⤴︎ | 自信を持ってオススメできる物件、価格上昇にも期待 |
| A | 36〜37点 | → | 資産価値を維持しやすい優良物件 |
| BBB | 34〜35点 | → | 資産価値の下落は想定されにくい良い物件 |
| BB | 32〜33点 | ⤵︎ | 残債割れリスクは少ない |
| B | 30〜31点 | ⤵︎⤵︎ | 普通の物件、価格は相応に下落 |
| C | 30点以下 | ↓ | 資産性の観点からはオススメできない物件 |
