プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ 2LDK 60㎡ 8,128万円の評価（格付BB）
注目度の高い東池袋駅直結のタワーマンションです。
東池袋だと馴染みが無い方も多いかもですが、池袋駅までも徒歩10分で行けます。
全体的に高級仕様になっており、昨今では珍しく、価格相応のスペックになっています。
プラウドタワー東池袋ステーションアリーナの概要
| 所在地 | 東京都豊島区東池袋四丁目254番（地番） |
| アクセス | 東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分 東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩10分 東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩10分 東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩10分 東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 4番出口直結 |
| 間取り | 2LDK ・3LDK |
| 面積 | 60.00㎡〜130.06㎡ |
| 総戸数 | 248戸（うち非分譲住戸55戸） |
| 敷地面積 | 2665.68㎡ |
| 売主 | 野村不動産株式会社 |
| 施工 | 前田建設工業株式会社 |
| 構造 | RC36階地下2階建一部鉄骨 |
| 引渡予定日 | 2022年3月下旬 (予定) |
2LDK 60㎡の評価
| 項目 | 評価ポイント | 点数 |
|---|---|---|
| 価格 | ・2LDK Aタイプは13階 8,128万円 ・坪単価は448百万円であり妥当な水準 | 5 |
| 立地 | ・豊島区かつ最寄りも東池袋でありブランド力は無し | 2 |
| 駅徒歩 | ・非常に希少性の高い駅直結物件 | 5 |
| ブランド | ・プラウドのタワーマンションであり満点評価 | 5 |
| 間取り | ・リビングは柱の食い込みが大きく歪な形 ・全体的にやや非効率な間取り | 2 |
| 規模 | ・総戸数248の大規模マンション ・総戸数に対し、地権者住戸が55戸と多いため▲1点 | 4 |
| 共用施設/ 設備仕様 | ・共用施設はゲストルームとラウンジ程度 ・設備仕様はリビング天カセ、ラクセスキー等充実 | 4 |
| 維持費 | ・管理費は408円/㎡でありやや割高水準 | 2 |
| 災害 | ・地震総合危険度は2と地震に強いエリア ・洪水ハザードマップでも大きな心配無し | 4 |
| その他 | ・特になし | |
| 合計 | 33 |
2LDK 60㎡ Aタイプの価格
Aタイプは60㎡の2LDK、13階で8,128万円となります。
坪単価では448万円であり妥当な価格でしょう。
駅直結は非常に魅力的ですが、東池袋駅というややマイナー駅であることを考慮した絶妙な価格ですね。
普通に売れると思いますが、高倍率になるほどでは無いでしょう。
価格評価は5点（10点満点）としました。
立地
東池袋は直結ですが、池袋駅も徒歩10分で使えます。
サンシャインシティまでは徒歩3分程度、近くの西友は24時間営業のため生活利便性も高い立地です。
駅直結のため閑静なエリアではありませんが、中〜高層階であれば影響無いでしょう。
アドレスは豊島区のためブランド力はあまりありません。
以上から立地評価は2点、駅距離評価は5点としました。
2LDK Aタイプの間取り
間取りは形も歪ですし、あまりよく無いですね..
まずリビングが台形になっている点がマイナスですし、更に柱の食い込みも大きいです。
洋室2も柱の食い込みが少し目立ちます。
また、洗面室も導線が長くなっており、やや非効率な間取りです。
収納もウォークインがありますが、そこまで多くはありません。
間取り評価は2点（5点満点）としました。
災害
地震の総合危険度はランク2（5が一番リスクが高い）です。
意外と地震には強い地域となります。
また洪水ハザードマップでも0.1〜0.5ｍ台と大雨にも強いエリアです。
上記を踏まえ、4点評価（5点満点）としました。
プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ 2LDKのまとめ
総合得点は33点、格付はBBです。
駅直結マンションだけあって手堅い評価となりましたが、間取りが非常にもったいなかったです。
また管理費400円/㎡超とやや高額であることもネックです。
駅直結であり大きな資産価値の減少は想定しにくいでしょう。また全体的に高級仕様のため、購入後の満足感は高いと思います。
| 格付 | 点数 | 資産性 | 物件イメージ |
|---|---|---|---|
| AAA | 40点以上 | ⤴︎⤴︎ | 絶対に買いの物件、高倍率の抽選が想定される |
| AA | 38〜39点 | ⤴︎ | 自信を持ってオススメできる物件、価格上昇にも期待 |
| A | 36〜37点 | → | 資産価値を維持しやすい優良物件 |
| BBB | 34〜35点 | → | 資産価値の下落は想定されにくい良い物件 |
| BB | 32〜33点 | ⤵︎ | 残債割れリスクは少ない |
| B | 30〜31点 | ⤵︎⤵︎ | 普通の物件、価格は相応に下落 |
| C | 30点以下 | ↓ | 資産性の観点からはオススメできない物件 |
