2020.03.07

マンション評価方法の変更点数から格付評価へ

マン格

ブログタイトルも変更しましたが、評価方法を格付形式（AAA、AAなど）に変更します。
これまでは50点満点の点数評価でしたが、評価の良し悪しが分かりづらいとのご指摘を頂いておりました。

今後は格付形式で評価し、一目でイメージがわきやすいように変更します。

Contents

格付基準

これまでの点数評価を基本としつつ、各点数に応じた格付を設定しました。
40点以上を最高評価のAAA（トリプルエー）としています。尚、過去40点以上の得点は高倍率の抽選となった白金ザ・スカイの1Rのみです。

また、34点以上を投資適格であるBBBとしました。
投資目線でのマンション購入ならBBB以上をオススメしています。

逆にBやCの物件は特別な理由が無い限りは避けたほうが良いでしょう。

格付	点数	資産性	物件イメージ
AAA	40点以上	⤴️⤴️	絶対に買いの物件、高倍率の抽選が想定される
AA	38〜39点	⤴️	自信を持ってオススメできる物件、価格上昇にも期待
A	36〜37点	→	資産価値を維持しやすい優良物件
BBB	34〜35点	→	資産価値の下落は想定されにくい良い物件
BB	32〜33点	⤵︎	残債割れリスクは少ない
B	30〜31点	⤵︎⤵︎	普通の物件、価格は相応に下落
C	30点以下	↓	資産性の観点からはオススメできない物件

※資産性は現在のマーケットを前提としたイメージです。

各項目の点数基準は下表の通りです。
あらたに災害項目を追加しました。今後は東京都が発表している地震の総合危険度ランクやハザードマップを基に評価します。

評価項目	評価ポイント	配点
価格	価格の妥当性、割安感があるほど高得点（※最重要項目であるため配点を10点としています）	10
立地	周辺環境、アドレスのブランド力、路線・駅の利便性	5
駅徒歩	1分→5点、3分→4点、5分→3点、7分→2点、それ以上→1点（駅直結の場合は希少性を考慮し1点加算）	5
ブランド	デベロッパーおよびマンションのブランド力	5
間取り	間取りの使いやすさ、綺麗さ	5
規模	総戸数、多いほど高得点	5
共用施設/ 設備仕様	共用施設、設備仕様の充実度、グレード感（ラウンジ、ジム、ディスポーザー等の有無、天井高などを考慮）	5
維持費	管理費・修繕積立金、借地の場合は借地代等の維持費（管理費300円/㎡を標準として評価）	5
災害	地震、洪水リスク（東京都による地震の総合危険度、洪水ハザードマップを基に評価）	5
その他	必要に応じて調整
合　計		50

マンションを検討する際はどうしても主観的・近視眼的になりやすい（＝個人の好みや印象に左右されてしまう）ため、客観的・網羅的に評価できるよう項目を整理しました。

過去の評価も順次見直していきます。

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