【価格見直し】ブランズ神楽坂 1R 32㎡ 4,460万円〜の評価（格付BB）
(2020年11月25日更新)
1R 32㎡の価格が見直されました。
当初の5,000万円台から、最安価格は4,460万円に大幅に見直されています。
神楽坂駅から徒歩6分のブランズ神楽坂です。
昨年はピアース神楽坂の分譲もありましたし、牛込神楽坂ではプラウドの分譲も予定されており、神楽坂での分譲が続いています。
ブランズ神楽坂の概要
| 所在地 | 東京都新宿区筑土八幡町26番1、26番14(地番) |
| アクセス | 東京メトロ東西線「神楽坂」駅から徒歩6分(1b出口より) 東京メトロ各線「飯田橋」駅から徒歩6分(C1出口より) 都営大江戸線「牛込神楽坂」駅から徒歩7分(A3出口より) ＪＲ中央・総武線「飯田橋」駅から徒歩9分 |
| 間取り | 1R～4LDK(予定) |
| 面積 | 32.15m2～104.03m2(予定) |
| 総戸数 | 81戸 |
| 敷地面積 | 1625.35m2 |
| 売主 | 東急不動産 |
| 施工 | 熊谷組 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 地上6階 地下1階建 |
| 引渡予定日 | 2022年4月中旬予定 |
ブランズ神楽坂 1Rの評価
| 項目 | 評価ポイント | 点数 |
|---|---|---|
| 価格 *10点満点 | ・1R 32㎡は3階 4,460万円〜 ・当初の予定販売価格5,000万円台から大幅に価格調整 ・坪単価は460万円〜、ややお買い得感あり | 6 |
| 立地 | ・住所は新宿区アドレス ・3駅が徒歩7分圏内で利便性高く、周辺は閑静な住宅街 | 4 |
| 駅徒歩 | ・最寄の神楽坂駅までは徒歩6分 ・牛込神楽坂駅、飯田橋駅も徒歩7分以内 | 3 |
| ブランド | ・東急不動産のブランズブランドであり4点評価 | 4 |
| 間取り | ・1R 32㎡は一人暮らしには最低限の広さ ・キッチンとリビングが分かれている点はメリット ・マルチクローゼットは使い勝手◎ ・洗面室とトイレが一体となっているのはマイナス | 4 |
| 規模 | ・総戸数81戸の中規模マンション | 3 |
| 共用施設/ 設備仕様 | ・共用施設は特に注目ポイントなし ・スマートホームやラクセスキーは便利 ・各種仕様は高級感あり | 3 |
| 維持費 | ・管理費は400〜500円/㎡程度を想定 ・他のブランズ同様高額になると予想 | 2 |
| 災害 | ・地震危険度総合ランクは2であり、地震に強いエリア （5段階評価、5が最も地震リスクが高い） | 4 |
| その他 | ・特に無し | |
| 合計 | 33 |
1R 32㎡の価格
1R 32㎡は3階 4,460万円〜となります。
当初予定価格は1階でも5,000万円でしたので、だいぶ目に優しい水準となりました。
神楽坂、飯田橋、牛込神楽坂の3駅まで徒歩6,7分の立地は非常に便利ですし、価格もこの程度であれば購入してもまず残債割れは無いでしょう。
坪単価も460万円と割高感はありません。
価格評価は当初の4点から6点（10点満点）に上方修正しています。
間取り
1Rは32㎡、単身者には最低限の広さです。
まず1Rにも関わらずキッチンがしっかり分離されているのは素晴らしいです。キッチンと居住スペースを分けられる点はメリットです。
また、部屋が曲がった形になっていますが、リビングとベッドスペースに分けられるため、悪くない形です。
また、マルチクローゼットは靴箱とクローゼットが一体となっていますが、かなりの広さがあるため便利です。ゴルフクラブやスーツケースも収納できるでしょう。
但し、洗面室とトイレが一体となっている点がデメリットです。
ここはなんとかならなかったのか..？
トイレのマイナスを考慮し、間取り評価は4点（5点満点）としました。
共用施設・設備使用
中規模マンションなので注目すべき共用施設はありません。
カッシーナの家具で高級感をアピールしていますが、正直こんなのは大して資産価値に影響ないでしょう。
（カッシーナ自体は素晴らしい家具です！念のため！）
設備使用はそれなりに高級感のあるものになっています。
また、スマートホーム使用になっていたり、ラクセスキー（非接触形のカギ）になっているのは非常に便利です。
サポートステーションで食配サービスや洗濯代行サービスを利用できるのも、単身や共働きのDINKSには使い勝手が良いでしょう。
設備使用の充実を考慮し、3点評価（5点満点）としました。
まとめ
価格見直しの結果、総合得点は33点、格付はBBとなりました。
そこそこの高級感、駅距離もまずまず近い、規模も中くらいと欠点は少ない物件です。やや囲まれ感のある立地ではありますが、1Rであれば大きなネックとはならないでしょう。
よく言えば無難、悪く言えば個性が無い物件になります。
管理に定評のあるブランズですし、住んでしまえばそれなりに満足感の高いマンションです。価格もやや割安感がありますし、単身者の1件目にオススメできる物件です。
| 格付 | 点数 | 資産性 | 物件イメージ |
|---|---|---|---|
| AAA | 40点以上 | ⤴︎⤴︎ | 絶対に買いの物件、高倍率の抽選が想定される |
| AA | 38〜39点 | ⤴︎ | 自信を持ってオススメできる物件、価格上昇にも期待 |
| A | 36〜37点 | → | 資産価値を維持しやすい優良物件 |
| BBB | 34〜35点 | → | 資産価値の下落は想定されにくい良い物件 |
| BB | 32〜33点 | ⤵︎ | 残債割れリスクは少ない |
| B | 30〜31点 | ⤵︎⤵︎ | 普通の物件、価格は相応に下落 |
| C | 30点以下 | ↓ | 資産性の観点からはオススメできない物件 |
