ブランズタワー豊洲 2LDK 63㎡の評価・価格予想（暫定35点 / 50点満点）

豊洲駅から徒歩4分の大規模開発であり、晴海フラッグ等の大規模開発続く湾岸エリアにおいても注目度の高い物件です。
正式価格発表前ではありますが、2019年2月開催の事業説明会で説明のあった「3LDK 8,000万円台」を予想価格のベースとして評価していきます。

概要

ブランズタワー豊洲の評価

価格（予想は坪400万円〜）

本物件は2019年10月上旬に販売開始予定であり、価格はまだ発表されておりません。
戸数が1,000戸超となることや、同湾岸エリアでは晴海フラッグやシティタワーズ東京ベイ等の供給が非常に多いことを考えると、普通の感覚ではあまり強気な価格設定はできないと思ってました。　が、晴海フラッグの価格が想定より高額であったことを踏まえると、本物件もあまり割安感は期待できないでしょう。

2019年2月に開催された事業説明会では「3LDKは8,000万円台」との説明があったようです。このような場合、8,000万円台前半になることはまず無いため、おそらく8,800万円〜8,980万円といった価格帯にでしょうね。
3LDKは73.49㎡（22.23坪）からになるため、販売価格は坪400万円〜、2LDK 63㎡は7,600万円〜になると予想します。

少し前の2015年に販売されたパークホームズ豊洲ザレジデンス（本物件と同じ駅徒歩4分）の平均坪単価が320万円であったため、4年前と比較するとだいぶ価格があがりました。

立地・駅徒歩

総戸数1,152戸の大規模開発にも関わらず、豊洲駅徒歩4分の好立地になります。
周辺にはららぽーと、ユナイテッドシネマ等の娯楽施設に加え、スーパー、小学校、保育園、病院等があり、このエリアだけで生活が成り立つような充実ぶりです。
正直、現時点では人口の増加に街づくりが追いついていない感を受けていますが、今後特に若いDINKSには住み心地の良い街になっていくのではないでしょうか。
一方、ファミリー層が多くなることから、単身者はやや住みづらいと感じるかもしれません。

湾岸エリアの地盤がネックとなるため、立地評価は3点としました。

間取り

間取りは1LDK〜3LDKまであります。1LDK 43㎡の間取りは柱の食い込みも少なく、なかなか使いやすいとは思いますが、広さが中途半端な気がします。単身者には広く、夫婦には狭い微妙な面積です。
また、上述の通り豊洲がファミリー層をターゲットにしている街であるため、本物件は2LDKをおすすめしています。（もちろん3LDKも良いと思いますが、本ブログがメインターゲットとしている単身者向けではないため2LDKとしました）

2LDKは63㎡、柱の食い込みはほとんど無く、綺麗な間取りです。リビングも13畳あり、開口部も広いため開放感がありそうです。
ベッドルームも綺麗な正方形になっているのは素晴らしいですが、ちょっと収納が少ないですね。
居住空間をもう少し狭くしてでもウォークインクローゼットがあったほうが良かったような気もしますが、全体的にはまずまずの間取りです。

規模・共用施設

1,000戸超の大規模マンションであり、十分規模のメリットが活かせられると思います。
共用施設詳細は現時点では公開されておりませんが、タワマンであることからも相応に充実したものになりそうです。

個人的には共用施設が無くとも周辺エリアの施設・店舗で十分カバーできるため、最低限のものにして維持費を抑えたほうが良いと考えています。

まとめ

豊洲で坪400万〜となると正直高いというイメージを持ちますが、大規模開発や湾岸エリア全体の期待値を考慮すると、これ以上安くはなりそうにないですね。
DINKSの方や、2022年までに結婚を予定している方で、湾岸エリアの地盤を許容できる方にはオススメできる物件です。（地盤については賛否両論あると思いますので議論を避けます）
晴海フラッグが予想を裏切る？価格（最安でも坪280万円程度）となったため、駅近のブランズタワー豊洲に注目が集まってくると思います。

マン格

マンションアドバイザー

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▪️20〜30代のマンション探しを応援 ▪️東京都内予算5000万〜1億円がメイン ▪️過去住宅ローンや投資ローンを担当 ▪️資産性を重視したマンション戦略 ▪️FP