ハルミフラッグ 6C66タイプ 66㎡ 5,400万円台〜の評価（33点 / 50点満点）
今年一番注目度が高いと言っても過言では無いハルミフラッグの評価です。モデルルームが予約で埋まっており、レビューが遅くなりました。
まず、本ブログではパークヴィレッジを対象とします。理由はシーヴィレッジは最安で7,500万円台〜、広さは85㎡からとなり、価格・面積のどちらにおいても単身者やDINKSの購入には適していないからです。
尚、サンヴィレッジは少し遅れて2019年11月販売からの販売となります。他ヴィレッジよりも面積の小さい間取りが多いため、DINKSにはサンヴィレッジが適しています。
今回はパークヴィレッジの6C66タイプ（2LDK、60㎡）を取り上げます。
概要（パークヴィレッジ）
| 所在地 | 東京都中央区晴海五丁目504番（地番） |
| アクセス | 都営大江戸線「勝どき」駅（A3a出口利用） 徒歩19分（C・D棟）・20分（B・E棟）・21分（A・F棟） |
| 間取り | 2LDK〜4LDK |
| 面積 | 66.59㎡～108.31㎡ |
| 総戸数 | 915戸 |
| 売主 | 各社 |
| 引渡予定日 | 2023年3月下旬入居予定 |
ハルミフラッグ 6C66タイプの評価
| 項目 | 評価ポイント | 得点 |
| 価格 *10点満点 | ・2LDK（6C66タイプ）は5階5,400万円台〜、坪273万円〜 ・立地に難あるものの、中央区で坪270万円台は割安感有り | 6 |
| 立地 | ・中央区は◯だが、他評価ポイント無し ・大規模開発による資産性向上には期待 | 2 |
| 駅徒歩 | ・勝どき駅まで最短徒歩19分であり利便性は最低評価 | 1 |
| ブランド | ・設計、施工、売主とも大手であり安心感◎ ・マンション自体のブランド力は△ | 4 |
| 間取り | ・2LDK 66㎡は柱の食い込み少なく整形間取り、収納も十分 ・洋室2がやや長細で使いずらい点は△ | 4 |
| 規模 | ・総戸数915戸（パークヴィレッジ）であり大規模マンション | 5 |
| 共用施設 | ・各種ラウンジやテラス、ギャラリー等、充実した共用施設 ・緑や公園のある子育て世代に適した住環境 | 5 |
| 維持費 | ・管理費313円/㎡、修繕積立金148円/㎡でありやや割高 | 2 |
| その他 | ・入居までの金利上昇リスク有り、▲1点 | 4 |
| 合計 | 33 |
価格
価格は5階の2LDK 66㎡が5,400万円台〜、坪単価では273万円〜となります。
駅距離は非常にマイナスとなりますが、それでも中央区の2LDKが5,000万円台中盤から手が届くことを考えると多少割安感はあります。
しかしながら最安値でもこの値段であるため、多くの皆さまが期待していたインパクトのある価格とは言えないでしょう。上層階は2LDKでも6,000万円台となりますし、3LDKとなると7,000万円、8,000万円を超えてくることを考えると、多少狭くても都心駅近物件を買ったほうが良い気がします。
あとは大規模開発による将来性をどのように捉えるかによりますね。
立地・駅徒歩
立地・駅距離は非常に厳しいですね。唯一評価できる点は住所が中央区となっている点くらいであり、最寄り19分に加え、大江戸線のみというのが使いづらいです。
BRT（バス高速輸送システム）によるアクセス向上が期待できるとは言え、現時点では不透明な点（輸送量・ルート等）が多く、なんとも言えません。
もしBRTが都によって整備され、交通インフラとして確立されればハルミフラッグの資産性も向上する可能性は十分あると思います。
間取り
間取りは2LDK 66㎡となります。柱の食い込みも少なく綺麗な間取りになっており、リビングダイニングも十分な広さが確保できています。収納も一般的なウォークインクローゼット、シューズインクローゼットに加え、コートクロークが玄関先にあるため、非常に使いやすそうです。洋室1も独立性が確保されていますね。
一方、洋室2はかなり縦長になっており少し使いづらいかもしれません。リビングダイニングは十分な広さを確保できているため、洋室2はより独立性を高めた部屋にしても良かったような気がします。
上記を踏まえ間取りは4点（5点満点）としました。
規模・共用施設
規模はパークヴィレッジのみで915戸であり、満点の5点評価としています。
共用施設もやはり大規模マンションだけあってラウンジやテラスはもちろん、スポーツバーやクラフトルームがあるのが面白いですね。マンション自体の共用施設だけで高級マンションには敵わいませんが、街全体の共用施設の充実度が高いことを勘案し、満点の5点評価としました。
維持費
維持費は少し期待に反する水準となりました。管理費313円/㎡、修繕積立金148円/㎡は普通のマンションでは一般的な水準かと思いますが、これだけ大規模のマンションであるため、規模のメリットを生かしてもう少しリーズナブルな水準になることを期待しておりました。
まとめ
得点は33点となりました。それなりの点数にはなりましたが、本物件の期待値からするとやはり価格面でのインパクトに欠けますね。維持費についてももっと規模のメリットを活かせたように感じます。眺望の良い上層階は1,000万円以上高くなるため、検討する場合は低層階住戸をオススメします。
「あきらかに買い物件」という訳では無いため、冷静に他物件との比較検討が必要になると思います。
