ルジェンテ文京根津 1LDK 34㎡ 3,990万円〜（30点/50点評価）
千代田線根津駅から徒歩1分のルジェンテ文京根津です。
小規模物件ですが、徒歩1分かつ大手町駅まで直通6分で行けるため、大手町エリアで働く人には魅力的な物件でしょう。価格も控えめな水準になっています。
概要
| 所在地 | 東京都文京区根津１丁目310-1（地番） |
| アクセス | 東京メトロ千代田線「根津」駅 徒歩1分 |
| 間取り | 1LDK～2LDK |
| 面積 | 34.81㎡～54.58㎡ |
| 総戸数 | 39戸 |
| 敷地面積 | 287.53m2 |
| 売主 | 東急リバブル |
| 施工 | 松尾工務店 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 地上14階建 |
| 引渡予定日 | 2020年3月中旬予定 |
ルジェンテ文京根津 1LDK 34.81㎡の評価
| 項目 | 評価ポイント | 得点 |
| 価格 *10点満点 | ・1LDK 34.81㎡は3,990万円台〜、坪単価約379万円程度〜 ・文京区、駅徒歩１分にしてはやや割安感あり | 6 |
| 立地 | ・文京区根津アドレスであり、治安が良いとされるエリア ・通り沿いかつやや囲まれ感のある立地はマイナス | 3 |
| 駅徒歩 | ・根津駅から徒歩1分であり、5点評価 | 5 |
| ブランド | ・ルジェンテシリーズは若干ブランド力が弱く2点評価 | 2 |
| 間取り | ・廊下が短く効率的な間取り、単身者には最低限の広さ ・一方、柱の食い込みが大きく、LDKの居住スペースに侵食 | 3 |
| 規模 | ・総戸数39戸の中規模マンション | 2 |
| 設備・共用施設 | ・目立った共用施設は無し ・ディスポーザーはもちろん、食洗機もなし（1LDK） | 2 |
| 維持費 | ・管理費は422円/㎡、小規模のため高額 | 2 |
| その他 | ・特に無し | 5 |
| 合計 | 30 |
価格
1LDK 34.81㎡は3,990万円〜、坪単価は379万円〜となります。
低層階であり日照や交通量の面ではマイナスですが、文京区アドレスの徒歩1分であることを考慮するとやや控えめな印象を受けます。
2019年初に販売されたクレヴィア文京根津の1LDKの坪単価は380万円程度からでしたのでほぼ同同水準になります。クレヴィアも割安感のある水準でしたので、ブランド力を勘案するとクレヴィアには劣るでしょうか。
立地
本物件の一番の強みとなります。むしろこの物件は価格と立地のみがウリでしょう。
千代田線根津駅から約60mの場所に位置しており、駅近を求める方には非常に魅力的な立地です。
特に大手町ユーザーには便利ですね。
HPによると、文京区で過去5年間に分譲されたマンションの内、徒歩1分の物件は約6％とのことです。（意外とありますね…）
道路沿いにはなりますが、そこまで大きな道路ではないため、騒音も我慢できないレベルではないでしょう。生活環境では赤札堂が徒歩2分、マルエツプチも徒歩3分の場所にあり、買い物利便性もまずまずです。
間取り
間取りはちょっともったいないですね。
廊下が短く効率的な間取りになってはいますが、LDKと洋室の柱の食い込みが大きくなっています。せめてLDKだけでも柱を外に出せると非常に使いやすかったのですが、少し残念です。
収納はウォークインクローゼットではありませんが、最低限は確保されています。
ブランド、規模、設備
ルジェンテシリーズの小規模物件であるため、全て2点評価としました。
財閥系の大規模と比較するとやはりインパクトは弱く、リセールの際は厳しくなると思います。
維持費
維持費は422円/㎡となります。小規模物件であるため安くすることは難しいですが、共用設備に乏しいため、せめて300円台/㎡にして欲しかったところです。
1LDKでも管理費が14,700円、修繕積立金が5,900円、合計20,600円となってしまうため、やや負担が大きくなります。
まとめ
価格はやや控えめ、徒歩1分の立地は魅力的ですが、その他は平均以下となりました。
大きく値下がりする物件では無いと思いますが、文京区は最近駅近物件が多く供給されたこともあり（特にクレヴィアシリーズ）、競合物件との比較ではリセールはやや厳しいかもしれません。
