概要
| 所在地 | 東京都渋谷区宇田川町28-49他（地番） |
| アクセス | 東急東横線・東急田園都市線「渋谷」駅 徒歩8分 東京メトロ半蔵門線・東京メトロ副都心線「渋谷」駅 徒歩8分 山手線・東京メトロ銀座線・京王井の頭線「渋谷」駅 徒歩9分 東京メトロ千代田線・東京メトロ副都心線「明治神宮前」駅 徒歩11分 山手線「原宿」駅 徒歩12分 |
| 間取り | 1LDK〜3LDK |
| 面積 | 47.03m2～108.08m2 |
| 総戸数 | 505戸 |
| 売主 | 三井不動産レジデンシャル |
| 引渡予定日 | 2021年1月下旬（予定） |
パークコート渋谷 ザ タワーの評価 / 35点（50点満点）
| 項目 | 評価ポイント | 得点 |
| 価格 *10点満点 | ・1LDK 40.9㎡は8,290万円、坪単価670万円〜 ・70年間の定借、地代込みを考慮すると無難な水準 | 5 |
| 立地 | ・住所は渋谷区宇田川町、代々木公園まで徒歩2分の好立地 ・代々木公園、明治神宮ビューの素晴らしい願望 | 5 |
| 駅徒歩 | ・将来性に期待の渋谷駅から徒歩8分 ・駅距離自体は1点であるものの、エリアを考慮し1点加点 | 2 |
| ブランド | ・パークコートかつタワーであり満点評価 | 5 |
| 間取り | ・40㎡の広めの1LDKのため表面価格はアップ ・廊下が長く、空間効率性はあまり良くない ・寝室の位置がやや使いづらく、採光も無し | 2 |
| 規模 | ・総戸数505戸であり大規模マンション | 5 |
| 共用施設 | ・豪華なロビー、ラウンジ、ゲストルーム有り ・フィットネスルームやスクリーニングルームもあり充実 | 5 |
| 維持費 | ・管理費500円/㎡、解体積立金239円/㎡ ・共用施設が豪華なため維持費は高額 | 2 |
| その他 | ・定借であるため▲1点 | 4 |
| 合計（暫定） | 35 |
価格
1LDK 40.9㎡は8,290万円、坪単価670万円〜となります。定借にも関わらずかなりの高水準ですが、本物件は珍しく地代が全て前払いになっております。月額の地代負担が無いため、維持費は抑えられております。
また、借地期間も70年と長期間になっているため、ほとんどの人は永住も可能でしょう。（本物件を購入できる資産がある人は通常であれば30歳を越えているかと思いますので）
大規模パークコートかつタワマンで素晴らしい眺望のため、この価格水準は止むを得ないと思います。
立地・駅距離
代々木公園まで徒歩2分の緑溢れる立地です。代々木公園に加え、明治神宮も望めるビューは素敵です。住所も宇田川町アドレスで「渋谷」という感じがしますね。
駅距離は徒歩8〜9分のためやや遠いですが、最寄りが渋谷なので仕方がないでしょう。
本来は徒歩8〜9分であればおすすめしませんが、再開発に大きな期待のかかる渋谷なら問題無いと思います。
間取り
最大のネックが間取りです。広めの1LDK 40㎡となりますが、かなり廊下部分が長くなっています。キッチンで料理した後にLDまで運ぶのがめんどくさくなりそうな間取りになっています。
また、寝室は窓側では無いため採光面は無く、こちらもやや残念な間取りです。
パークコートに見合った間取りにして欲しかったですね。
規模・共用施設
マンション戸数は505戸であり、規模は5点満点としました。
共用施設はロビー、ラウンジ、ミーティングルーム、フィットネスルームのどれもおしゃれで素晴らしいと思います。また、ゴルフラウンジもあり、非常に充実しています。文句無しの5点評価としました。
維持費
管理費500円/㎡、修繕積立金239円/㎡であり、高級マンションだけあってやはり維持費は高額になります。しかしながら、前述の豪華な共用施設があるため、管理費500円/㎡には違和感はありません。
最近では小規模物件ですとほぼ共用施設が無いにも関わらず500円/㎡を越えてくる物件もあるため、それらと比較すると納得感のある水準です。
解体積立金が239円/㎡のため少し負担が大きくなります。
以上を勘案し、評価は2点としました。
まとめ
得点は35点、再開発の渋谷駅徒歩圏内のパークコートということもあり、かなりの高得点となりました。ランドマーク性も含め、資産価値の維持しやすい物件になると思います。
ネックはやはり間取りですね。間取りがせめて普通であればかなりオススメの物件でした。
ただ、坪単価に違和感は感じませんが、やはり8,000万円超はなかなか普通のサラリーマンには厳しいですね..
