新築マンション

パークタワー勝どきミッド 1LDK 43㎡ 5,500万円〜(格付BBB/暫定)

マン格

今年トップクラスの注目物件であるパークタワー勝どきです。
コロナウイルスの影響でモデルルームの案内開始が延期となりましたが、未だ延期後の案内が来ておらず、販売が予定通り進められるのかやや心配です。
価格発表前ですが、予想価格ベースで評価をしていきます。

パークタワー勝どきミッドの概要

所在地東京都中央区勝どき4丁目1501番地(ミッド)(地番)
アクセス都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅 徒歩1分 (ミッド)
間取り1K~3LDK
面積25.05㎡~153.05㎡(トランクルーム等除く)
総戸数総戸数1121戸、販売総戸数570戸、事業協力者住戸551戸
敷地面積10,712.20㎡
売主三井不動産
施工清水建設
構造鉄筋コンクリート造地上45階地下2階
引渡予定日2024年4月下旬入居予定

1LDK M-43Bタイプの評価

項目評価ポイント点数
価格
*10点満点
・M-43Bタイプ 1LDK 43.92㎡は5,500万円〜を想定
・坪単価は415万円程度〜を想定
5
立地・中央区勝どきアドレスは3点評価3
駅徒歩・勝どき駅直結であり5点評価
・路線は大江戸線のみであり▲1点
4
ブランド・三井不動産大規模タワーであり満点評価5
間取り・43.92㎡(13.28坪)と単身にはやや広すぎる間取り
・柱の食い込みは少なく、収納スペースも十分
4
規模・総戸数1,247戸の超大規模マンション
・但し、地権者住戸が477戸と非常に多く、▲1点
4
共用施設/
設備仕様
・豪華なエントランスやラウンジ、ゲストルーム等が想定される
・超大規模タワーであるため満点評価
5
維持費・管理費は350〜400円/㎡程度を想定
・充実した共用施設のためそれなりの高水準が予想される
2
災害・地震危険度総合ランクは1であり、地震に強いエリア
(5段階評価、5が最も地震リスクが高い)
・液状化リスクあり▲1点
4
その他・2024年4月下旬入居予定、先行不透明リスクを踏まえ▲1点▲1
合計 35

価格

価格は最安坪単価415万円、1LDK 43㎡は5,500万円〜を予想します。
予想坪単価を450〜500万円程度としている方が多くいるみたいですが、勝どきエリアでは駅直結といえども厳しいと思います。
加えてコロナウイルスによる株価暴落の影響もあるため、三井不動産も強気ではいけないでしょう。
個人的にはこの市況下+販売戸数であれば坪単価415万円でも時間を要するとは思いますが、土地仕入れの価格もありそこまでお買い得にはならないと思います。

間取り

柱の食い込みが少なく綺麗な間取りになっています。
収納も随所に配置されており、十分なスペースが確保できています。
一方、1LDKで43㎡と広すぎる面積はネックです。どうしても表面価格が高くなってしまうため、中古で販売する際は買い手を選んでしまいます。

間取り自体は満点評価ですが、面積を考慮し4点としました。

共用施設・設備仕様

共用施設は非常に充実しています。ラウンジやジムはもちろん、スタディスペース、ゴルフレンジ、シアタールームも揃えています。

その分維持費が高額となりますが、戸数が非常に多いため、管理費は400円前後になると予想します。

災害

今回調査をして驚いたのですが、地震そのものに対しては非常に強いエリアです。
東京都が発表している地震危険度は最低ランクの1となっています。特に勝どき4丁目は新しい街で旧耐震基準の古い建物が少なく、建物密度も低いため倒壊危険度、火災危険度も低くなっていることが影響しています。

また、中央区の洪水ハザードマップでも想定被害も少ないエリアです。
但し、液状化リスクを考慮し、4点評価としました。

パークタワー勝どきミッド 1LDKのまとめ

総合得点は35点、格付はBBB(暫定)となりました。(以下格付表をご参照ください)
駅直結の大規模タワーであり、資産価値を維持しやすい条件が揃っているため、買って損はないでしょう。
一方、直結といえども大江戸線であり、他の路線が使えないのは大きなネックですし、このご時世で引き渡しが4年先となる点もマイナスです。
特に一次取得者には4年後まで家賃支払いがあるため向いていないでしょう。基本的には住み替え層にオススメの物件となります。

格付点数 資産性 物件イメージ
SS40点以上⤴︎⤴︎大きな値上がり可能性のある物件、超買い物件
S38〜39点⤴︎値上がり可能性のある物件、買い物件
A36〜37点価格を維持できる可能性の高い優良物件
B34〜35点資産価値の下落は想定されにくい、買って損はない
C32〜33点⤵︎普通の物件、価格は相応に下落
D30〜31点⤵︎⤵︎資産性の観点からはオススメできない
プロフィール
マン格
マン格
マンションアドバイザー
▪️20〜30代のマンション探しを応援 ▪️東京都内予算5000万〜1億円がメイン ▪️過去住宅ローンや投資ローンを担当 ▪️資産性を重視したマンション戦略 ▪️FP
記事URLをコピーしました