パークタワー勝どきミッド 2LDK 55㎡ 7,570万円台の評価（格付BB）
パークタワー勝どきミッドのモデルルームが再開となりました！
予約は即満席となって注目度はやはり高いようです。
2LDK以上の価格が一部発表になったため、2LDKから取り上げます。
パークタワー勝どきミッドの概要
| 所在地 | 東京都中央区勝どき４丁目1501番地(ミッド)（地番） |
| アクセス | 都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅 徒歩1分 (ミッド) |
| 間取り | 1K～3LDK |
| 面積 | 25.05㎡～153.05㎡（トランクルーム等除く) |
| 総戸数 | 総戸数1121戸、販売総戸数570戸、事業協力者住戸551戸 |
| 敷地面積 | 10,712.20㎡ |
| 売主 | 三井不動産 |
| 施工 | 清水建設 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造地上45階地下2階 |
| 引渡予定日 | 2024年4月下旬入居予定 |
2LDKの評価（M-55Bwタイプ）
| 項目 | 評価ポイント | 点数 |
|---|---|---|
| 価格 *10点満点 | ・M-55Bwタイプ 2LDK 55.85㎡は7,570万円〜 （※27階以上の価格、低層階の価格は未発表） ・坪単価は448万円、やや割高水準 | 3 |
| 立地 | ・中央区勝どきアドレスは2点評価 | 2 |
| 駅徒歩 | ・勝どき駅直結であり5点評価 ・路線は大江戸線のみであり▲1点 | 4 |
| ブランド | ・三井不動産大規模タワーであり満点評価 | 5 |
| 間取り | ・柱の食い込みは少なく綺麗な間取り、開口部も十分 ・収納スペースもまずまず | 5 |
| 規模 | ・総戸数1,247戸の超大規模マンション ・但し、地権者住戸が477戸と非常に多く、▲1点 | 4 |
| 共用施設/ 設備仕様 | ・豪華なエントランスやラウンジ、ゲストルーム等 ・超大規模タワーであるため満点評価 | 5 |
| 維持費 | ・管理費は355円/㎡ ・充実した共用施設のためやや高水準だが許容範囲 | 3 |
| 災害 | ・地震危険度総合ランクは1であり、地震に強いエリア （5段階評価、5が最も地震リスクが高い） ・液状化リスクあり▲1点 | 4 |
| その他 | ・2024年4月下旬入居予定、先行不透明リスクを踏まえ▲2点 | ▲2 |
| 合計 | 33 |
価格（2LDK 55㎡）
2LDK 55㎡の価格（27階以上）は7,570万円からです。
坪単価は448万円〜となります。
うーん、これは…高いでしょう！
2020年8月22日時点では27階以上の価格しか発表されていないので、低層階はもう少し安くなりますが、それでも高いですね。
駅直結とは言っても勝どき駅で大江戸線のみ、湾岸タワマンのメリットである眺望にもやや難ありであることを考えると強気な価格設定です。
こんなことを言うと湾岸タワマン好きの皆さんに怒られそうですが..笑
評価は3点（10点満点）としました。
間取り（2LDK M-55Bタイプ）
M55タイプは素晴らしい間取りです。
柱の食い込みは少ないですし、開口部も確保できています。
これぞ、ザ・タワマンというような優秀な間取りですね。
リビングは13畳と面積にしては広めに確保できています。
ベッドルームはどちらもリビングインとなっており、好みは分かれるでしょうが、使いやすい形になっています。
収納はウォークインクローゼットが無いのが難点ではありますが、小さめの収納もあるためまあ許容範囲でしょう。
シューズインクローゼットはかなり広いので、ゴルフバッグやスーツケースも収納できるのはメリットです。
間取り評価は満点の5点としました。
共用施設・設備使用
共用施設は非常に充実しています。ラウンジやジムはもちろん、スタディスペース、ゴルフレンジ、シアタールームも揃えています。
その分、管理費は355円/㎡とやや高額となりますが、充実した共用施設を考慮すれば許容範囲でしょう。
災害
意外にも勝どきエリアは地震そのものに対しては非常に強いエリアです。
東京都が発表している地震危険度は最低ランクの1となっています。特に勝どき4丁目は新しい街で旧耐震基準の古い建物が少なく、建物密度も低いため倒壊危険度、火災危険度も低くなっていることが影響しています。
また、中央区の洪水ハザードマップでも想定被害も少ないエリアです。
但し、液状化リスクを考慮し、4点評価としました。
パークタワー勝どきミッド 2LDK 55㎡のまとめ
総合得点は33点、格付はBBとなりました。
全体的にはすごく良いマンションです。
但し、価格については厳しい評価にさせて頂きました。
引き渡しまで3年半ありますし、その間手付金として750万円を有効に使えないのはかなりのデメリットです。
これまでのようにマンション上昇トレンドの場合、竣工が先になるのはメリットとも言えましたが（マンション完成時には資産価値が上がっているため）、マンション価格が頭打ちでコロナ影響も不透明な状況下ではリスクが大きいです。
良いマンションですが、実需で買ってください！
投資目線では厳しいマンションです。
| 格付 | 点数 | 資産性 | 物件イメージ |
|---|---|---|---|
| AAA | 40点以上 | ⤴︎⤴︎ | 絶対に買いの物件、高倍率の抽選が想定される |
| AA | 38〜39点 | ⤴︎ | 自信を持ってオススメできる物件、価格上昇にも期待 |
| A | 36〜37点 | → | 資産価値を維持しやすい優良物件 |
| BBB | 34〜35点 | → | 資産価値の下落は想定されにくい良い物件 |
| BB | 32〜33点 | ⤵︎ | 残債割れリスクは少ない |
| B | 30〜31点 | ⤵︎⤵︎ | 普通の物件、価格は相応に下落 |
| C | 30点以下 | ↓ | 資産性の観点からはオススメできない物件 |
