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“マンションPER” に見る、資産価値の下がらない駅

マン格

2019年5月8日に不動産調査会社の東京カンテイがマンションの割安感を示す指標と言われる「マンションPER」の最新版を公表しました。

マンションPERは資産性の高いマンションを購入する際に非常に参考となります。

マンションPERとは

マンションPERって難しい単語だけど何を意味してるんだろう??

マンションPERとは「マンション価格が賃料の何年分に相当するか」の指標です。言い換えると、「賃貸に出した場合、何年で購入価格を回収できるか」と同義になります。

例えば、PER1位の京王多摩センターはPERが15.5となっています。この場合、購入マンションを賃貸に出した場合、15.5年で購入価格を回収できることになります。

マンションPERの上位10駅

上位10駅は下表の通りです。本データを基に、「上位の駅(PERの低い駅)は割安でお買い得」と紹介されることもありますが、本当にそうでしょうか?

まず、パッと見ただけでもほとんどが人気のある駅では無いことがわかると思います。以下10駅の中で人気がありそうと感じる駅は8位の横浜くらいじゃないでしょうか。

通常、人気のある駅=資産性の高い駅では、マンション購入後も価格がほとんど下がらないため、物件価格が高くなります。そのため、物件価格が高い分、賃貸に出した際は、回収するまでの期間が長くなります。

つまり、マンションPER上位の駅は「割安感を出さないと売れない駅」ということになります。賃料と比較するとマンション価格は相対的に安くなりますが、将来的なマンション価格下落リスクや、賃貸に出した際の空室リスクが高くなります。
そのリスク分が割り引かれてマンション価格に反映されているということになります。

順位沿線名駅名マンションPER
1京王相模原線京王多摩センター15.5
2JR埼京線武蔵浦和15.6
3つくばエクスプレス三郷中央16.2
4JR総武線千葉17.3
5JR常磐線17.8
6JR武蔵野線吉川美南18.1
7つくばエクスプレス柏の葉キャンパス18.3
8JR京浜東北線横浜18.5
9北総鉄道千葉ニュータウン中央18.5
10JR根岸線新杉田18.8

引用:東京カンテイ 2018年 新築マンションPERの概況

マンションPERの下位10駅

下位10駅が下表の通りです。上位とは逆に「回収期間は長くなるが、資産価値が下がりにくい駅」を表しています。
1位は大規模再開発中の渋谷駅であり、納得の順位ですね。他にも都内でも屈指の人気駅が並びます。

賃貸に出した場合の回収期間は長くなるものの、資産価値は下がりづらく(もしくは上がる可能性も十分あり)、空室リスクも低い駅となります。

もちろん、その年毎の特殊要因等があるため、この順位が絶対ということはありませんが、マンション購入に当たってはかなり参考になるデータになると思います。

特に、マンション購入時には個人の見解が入ってしまい、気に入っている駅を過剰評価してしまうことも珍しくありません。個人の恣意性を排除する意味でも、このような客観的なデータを活用することは非常に重要です。

順位沿線名駅名マンションPER
1JR山手線渋谷41.2
2みなとみらい線元町中華街40.7
3東京メトロ有楽町線麹町39.9
4東京メトロ銀座線外苑前37.5
5東京メトロ日比谷線神谷町37.0
6東京メトロ千代田線乃木坂35.8
7東急田園都市線二子玉川34.8
8JR山手線品川34.6
9西武池袋線練馬34.6
10東京メトロ千代田線代々木公園33.2

引用:東京カンテイ 2018年 新築マンションPERの概況

まとめ

資産性の高いマンションを選ぶ際には、マンションPERの高い駅(=利回りの低い駅)を中心に選びましょう。
目先の利回りに捉われず、将来価値で判断することにより、マンション購入で失敗する可能性を最小限に抑えることができます。



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マンションアドバイザー
▪️マンション購入による資産形成を応援 ▪️予算1億、独身・DINKS向けに発信 ▪️マンション購入6回、売却4回 ▪️マンション仲介
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