ピアース神楽坂レジデンス 1LDK 31㎡ 4,690万円〜の評価（30点/50点満点）
（2019年10月16日更新）
新築物件の非常に少ない神楽坂エリアでの新築マンションです。
駅距離は2分と非常に近いですが、場所は低地になることがネックとなります。それでも希少性の高い立地のため注目を集めそうですね。
価格発表前ですが、予想ベースで評価していきます。
→価格が発表となりました。1LDK 31㎡は4,690万円〜となります。現在は第1期2次案内中になります。
坪単価500万円程度からとなり、想定よりもはるかに高い価格だったため、価格評価を6点→2点に見直しました。合計は28点と低めの得点になりました。
→坪単価はちょうど500万円となります。
概要
| 所在地 | 東京都新宿区赤城下町84・85（地番） |
| アクセス | 東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩2分 都営大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩8分 東京メトロ各線・大江戸線「飯田橋」駅徒歩11分 JR中央線・総武線「飯田橋」駅徒歩14分 |
| 間取り | 1DK〜2LDK |
| 面積 | 31.04m²～65.35m² |
| 総戸数 | 55戸 |
| 売主 | モリモト |
| 引渡予定日 | 2020年11月下旬 |
ピアース神楽坂レジデンスの評価 / 30点（50点満点）
| 項目 | 評価ポイント | 得点 |
| 価格 *10点満点 | ・1LDKは坪500万円〜 ・低地にも関わらず、過去物件比かなり割高な価格 | 2 |
| 立地 | ・赤城神社近くの閑静な住宅街、神楽坂通りは飲食店多数 ・駅までの傾斜が急である点には注意が必要 | 4 |
| 駅徒歩 | ・神楽坂駅から徒歩2分の好立地 ・急傾斜を考慮し、▲1点 | 3 |
| ブランド | ・モリモトのピアースブランドであり標準的 | 3 |
| 間取り | ・最低限の広さ、ワイドスパン、十分な収納スペース ・単身者には最適な間取り | 5 |
| 規模 | ・総戸数55戸でありやや小規模マンション | 2 |
| 共用施設 | ・ピアースブランドであり特段目立った共用施設は無し ・内廊下は○ | 3 |
| 維持費 | ・管理費は修繕積立金は発表前 →管理費は296円/㎡、修繕積立金105円/㎡ ・内廊下、小規模のためやや割高を想定 →小規模、内廊下の割に標準水準であり2→3点へ上方修正 | 3 |
| その他 | ・特になし | 5 |
| 合計（暫定） | 30 |
価格
現時点でまだ価格は発表されておりません。
「神楽坂」と名の付くマンションの供給は多いものの、実際には江戸川橋や、牛込神楽坂が最寄りの物件が大半です。そのため、神楽坂駅が最寄り且つ徒歩2分の本物件は “正統派” 神楽坂物件と言えます。
最近では2017年にブラントン神楽坂が坪平均440万円ほどで販売されていました。かなり強気な値付けの印象がありましたが、案の定完売までかなり時間を要しました。本物件は駅距離・規模・ブランドでもブラントンより優れているため、ブラントンを下回ることは無いと思いますが、マンションの売れ行きも悪くなっているため、同程度の坪平均440万円程度になるでしょうか。
➡︎正式価格は1LDK 31.04㎡は4,690万円〜、坪単価500万円〜となりました。駅近は魅力ではありますが、過去物件と比較してもあきらかに割高な価格設定になります。
パークリュクス神楽坂のような神楽坂通りに面した魅力あるポジションならまだしも、急斜面を下った低地であることを踏まえると、やや疑問符のつく値付けです。
立地
東西線神楽坂駅から徒歩2分の好立地です。もちろん神楽坂通りにもすぐ出られますし、周辺には評価の高い飲食店がたくさんあります。スーパーやドラッグストアも意外と充実しているのもプラスです。
一方、駅から本物件まではかなりの傾斜があります。フラットアプローチの徒歩2分とは大きく体感距離が異なるため、注意は必要です。また、神楽坂エリア内では低地に位置しているため、あまり眺望は期待できないと思われます。
間取り
間取りは1LDK 31.04㎡となります。
単身者・独身者には最低限の広さとなりますが、廊下が短く、ワイドスパンとなっているために実際の広さ以上に開放感は感じられると思います。また、ウォークインクローゼットも十分な大きさがあり、女性にも使いやすい間取りとなっています。
「最低限の広さを確保し、なるべく価格を抑えたい」というニーズには非常にマッチしそうです。
右下の柱の食い込みもバルコニー側に寄せており、非常に効率的な間取りと言えます。
本物件に限らず、モリモトさんは30㎡台の1LDKのプランニングが非常に上手な印象があります。
まとめ
小規模物件であることはネックですが、非常に供給の少ないエリアであり、注目を集めそうです。神楽坂エリアは中古物件も少なく、資産価値の維持も期待できると思います。
価格発表次第あらためて評価を公開予定です。
やはり坪単価500万円がネックとなります。
また、2019年10月に発生した台風19号の被害もあり、低地であることもマイナスとなりそうです。
神楽坂の街並みや雰囲気が好きな方が売却や賃貸を想定せずに実需目的で購入するしかないと思います。投資、半投半住には適さないでしょう。
