新築マンション

プラウドタワー亀戸クロス 1LDK 41㎡ 4,500万円台〜の評価(格付BBB))

マン格

プラウドタワー亀戸クロス 1LDKの先行案内会が開始になりました。
おそらくマンションブロガーの中で最速?レビューかと思います!

販売住戸はブライトタワーの東向き、予定価格は4,500万円〜と絶妙な価格設定になっています。
(※当物件にはブライトタワーとゲートタワーの2棟があり、今回ご紹介するのはブライトタワーです。)

概要

所在地東京都江東区亀戸六丁目31番1他9筆(地番)
アクセスJR総武線 「亀戸」駅 徒歩2分
間取り1R ~4LDK
面積29.74m2  ~  138.44m2 
総戸数934戸
敷地面積24,823.24m2 (※小学校増築敷地1,833.98㎡含む)
売主野村不動産
施工前田建設
構造鉄筋コンクリート 地上25階 地下2階建て
引渡予定日2022年3月下旬 (予定)

1LDKの評価

項目評価ポイント(50点満点)得点
価格
*10点満点
・BL2タイプ 41.42㎡(12.53坪)は4,500万円台〜
・坪単価は360万円程度〜
4
立地・江東区であり都心と比較するとリセールバリューは劣後
・駅徒歩2分の再開発を考慮し3点評価
3
駅徒歩・亀戸駅徒歩2分であり4点評価4
ブランド・野村不動産のタワーマンションであり4点評価4
間取り・やや廊下が長いが、柱の食い込みは少ない
・大型ウォークインクローゼットあり、収納力十分
・キッチンは壁付タイプ
4
規模・構造・総戸数934戸の大規模マンション
・内廊下の免震タワーマンション
5
設備・共用施設・床快full(ゆかいふる)は対象外(付帯せず)
・その他充実した設備使用、かつ商業施設に直結
・天井高は2.5メートル
4
維持費・管理費は365円/㎡、修繕積立は140円/㎡
・床空調システム等、充実した設備のためやや高水準
2
その他・特に無し5
合計35

価格

野村不動産が正式に発表している予定価格は、1LDKは4,500万円代〜、坪単価は360万円程度〜となります。
正式な価格決定は8月下旬頃の予定です。

2LDKや3LDKの最安坪単価は290万円代であったことを考えると、けっこう強気な価格設定です。

商業施設一体の大規模駅近タワマンの1LDKはそもそも供給が少なく、それだけでレア物件となるため、マンション価格は下がりにくいですが、この価格ではお得感はありません。

価格評価は4点(10点満点)としました。

BL2タイプの間取り

先行案内期間中とのことで、その場で間取りは見せてもらえたのですが、資料はもらえていません。
文字だけでのご紹介になってしまいますが、特徴は以下の通りです。

柱の食い込みが無い点は評価できますが、この広さ(41㎡)にもかかわらずカウンターキッチンではありません。
また、広めの1LDKになっていることにより、表面価格が高くなってしまう点もネックです。

一方、ブライトタワーの東向き住戸は商業施設との被りも少なく、前面距離が確保されているため、窓からの視界は開放感が感じられます。

上記を踏まえ、間取り評価は4点としました。

設備・共用施設

間取り評価でも記載しましたが、床快full(ゆかいふる)は1LDKには付きません。代わりに床暖房と壁掛けエアコンが標準装備となります。

【まとめ】プラウドタワー亀戸クロス 1LDK

総合得点は35点、格付はBBBとなりました。
1LDKは独身には魅力的ですが、価格がちょっと高いですね。できればもう少し面積を抑え、35㎡前後の1LDKがあればベストでした。

それでもエリアNo.1物件に変わりは無く、資産価値の下落は想定されにくい無難なマンションです。

格付点数 資産性 物件イメージ
SS40点以上⤴︎⤴︎大きな値上がり可能性のある物件、超買い物件
S38〜39点⤴︎値上がり可能性のある物件、買い物件
A36〜37点価格を維持できる可能性の高い優良物件
B34〜35点資産価値の下落は想定されにくい、買って損はない
C32〜33点⤵︎普通の物件、価格は相応に下落
D30〜31点⤵︎⤵︎資産性の観点からはオススメできない
プロフィール
マン格
マン格
マンションアドバイザー
▪️20〜30代のマンション探しを応援 ▪️東京都内予算5000万〜1億円がメイン ▪️過去住宅ローンや投資ローンを担当 ▪️資産性を重視したマンション戦略 ▪️FP
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