プラウドタワー芝浦 2LDK 55㎡ 7,700万円台の評価（格付BBB）
2021年に販売開始のマンションの中でも注目度上位のプラウドタワー芝浦です。
競合のブランズタワー芝浦が値上げした影響もあり、相対的に注目度が上がっています。
まず評価できる点はこちら。
一方ネックはこちらです。
駅距離をどう感じるかは人それぞれですが、管理費はダメダメです…
そこまで共用施設が充実していないのに490円/㎡は赤点レベルです。
プラウドタワー芝浦の概要
| 所在地 | 東京都港区芝浦四丁目4-45(地番) |
| アクセス | ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分 ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分 都営地下鉄都営三田線 「三田」駅 徒歩13分 都営地下鉄都営浅草線 「三田」駅 徒歩13分 京浜急行電鉄京浜急行線 「泉岳寺」駅 徒歩13分 |
| 間取り | 1LDK～4LDK |
| 面積 | 40.16㎡〜 180.35㎡ |
| 総戸数 | 421戸 |
| 敷地面積 | 4,134.51m² |
| 売主 | 野村不動産 |
| 施工 | 竹中工務店 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 地上33階建 |
| 引渡予定日 | 2023年3月中旬 |
2LDK 55㎡（55WCタイプ）の評価
| 項目 | 評価ポイント | 得点 |
| 価格 *10点満点 | ・2LDK 55㎡は7,700万円〜、坪単価は466万円〜 ・やや割安な水準 | 6 |
| 立地 | ・港区では下位の芝浦アドレス ・芝浦、田町、泉岳寺の再開発エリアは◎ ・周辺はオフィスビルが多く少し無機質な印象 | 4 |
| 駅徒歩 | ・田町駅から徒歩11分であるため1点評価 ・マンション目の前にバス停は◎ ・再開発エリアであることを考慮し＋1点 | 2 |
| ブランド | ・プラウドブランドのタワマンであり満点評価 | 5 |
| 間取り | ・窓側の柱の食い込みはなく、整形間取り ・洋室2は柱の影響でかなり使いづらい間取り | 3 |
| 規模 | ・総戸数421戸の大規模マンション | 5 |
| 共用施設/ 設備仕様 | ・スカイデッキ、ラウンジ、ゲストルーム等 ・敷地内に緑豊かな空地あり | 4 |
| 維持費 | ・管理費は490円/㎡であり非常に割高 | 1 |
| 災害 | ・地震総合危険度は最低ランク、地震に強いエリア ・埋立地であり液状化可能性 | 4 |
| 合計 | 34 |
価格
2LDKは4階が7,700万円〜、坪単価466万円となります。
2021年6月現在の環境下では妥当もしくは少し割安感のある値付けになっています。
一方で後述の通り管理費が高額になっているため、価格メリットと相殺されています。
2LDK 55㎡の間取り
2LDK 55WCタイプは一見すごく良さそうに見えます。
長方形の綺麗な形ですし、窓際の柱もバルコニー側に位置しており、リビングと洋室1は非常に使いやすい形です。
しかし！！
洋室2はいけません！
この真ん中にある柱はひどいですね..
洋室2のマイナスを考慮し、間取り評価は3点としました。
共用施設、設備仕様
共用施設はスカイデッキ、ラウンジ、ゲストルーム等とまずまずです。
ただ他のタワマンと比較するとそれほど充実しているわけではありません。
一方で本物件の魅力は公開空地（PLAZA）の植栽です。
植栽スペースも広いですし、完成イメージからもかなり力を入れていることがわかります。
共用施設は一般レベルですが、公開空地（PLAZA）を考慮し、4点評価（5点満点）としました。
プラウドタワー芝浦 2LDKのまとめ
点数は34点、格付はBBBとなりました。
大規模タワマンで価格も抑えめということもあってまずまずの評価です。
ただ私はどケチで管理費にうるさいので維持費は最低評価としました。
タワマンとはいえそこまで共用施設が無いため、これで490円/㎡はちょっと野村さんぼったくってる？と言いたくなります。笑
野村不動産によると警備員が常時3名必要となるために人件費が重いとのことですが、そのあたりも含めて努力してほしかったというのが正直な感想です。
ただ物件自体は設備仕様もしっかりしており、かなり良いマンションです。
駅徒歩11分は遠いですが、再開発エリアに囲まれていることや、マンション目の前にバス停があるので補ってくれるでしょう。
買ってすぐにキャピタルゲインを出すのは難しいですが、芝浦が好きな実需層にはかなりオススメできます。
| 格付 | 点数 | 資産性 | 物件イメージ |
|---|---|---|---|
| SS | 40点以上 | ⤴︎⤴︎ | 大きな値上がり可能性のある物件、超買い物件 |
| S | 38〜39点 | ⤴︎ | 値上がり可能性のある物件、買い物件 |
| A | 36〜37点 | → | 価格を維持できる可能性の高い優良物件 |
| B | 34〜35点 | → | 資産価値の下落は想定されにくい、買って損はない |
| C | 32〜33点 | ⤵︎ | 普通の物件、価格は相応に下落 |
| D | 30〜31点 | ⤵︎⤵︎ | 資産性の観点からはオススメできない |
