ザ・レジデンス四谷 1LDK 34㎡ 6,500万円代 の評価（格付B）
(2020年8月7日日更新)
四谷駅から徒歩3分、再開発のコモレ四谷内という抜群の立地の希少物件です。
正式価格が発表となり、6,500万円代となりました。
高級物件のため、高額ではありますが、値付けに違和感はありません。
物件戸数も少ないため、抽選になることが予想されます。
ザ・レジデンス四谷の概要
| 所在地 | 東京都新宿区四谷１丁目50番（地番） |
| アクセス | ＪＲ中央線「四ツ谷」駅（四ツ谷口）より徒歩3分 ＪＲ中央・総武線「四ツ谷」駅（四ツ谷口）より徒歩3分 東京メトロ丸ノ内線「四ツ谷」駅（2番出口）より徒歩3分 東京メトロ南北線「四ツ谷」駅（2番出口）より 徒歩3分 |
| 間取り | 1LDK～3LDK |
| 面積 | 34.19m2～136.93m2 |
| 総戸数 | 60戸（地権者住戸34戸、事業協力者住戸2戸含む） |
| 敷地面積 | 17931.82m2（売買対象面積） |
| 売主 | 三菱地所レジデンス |
| 施工 | 大成建設 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 地下3階 地上6階建・7階建 各1棟 |
| 引渡予定日 | 2020年12月中旬 |
1LDK I-501タイプの評価
| 項目 | 評価ポイント | 点数 |
|---|---|---|
| 価格 *10点満点 | ・I-501タイプ 1LDK 34.19㎡（10.34坪）は6,500万円代 ・坪単価は630万円程度 | 5 |
| 立地 | ・新宿区四谷アドレスでありブランド力有り ・再開発のコモレ四谷内であり利便性・希少性抜群 | 5 |
| 駅徒歩 | ・各線四谷駅から徒歩3分であり4点評価 | 4 |
| ブランド | ・三菱地所による再開発物件であり4点評価 | 4 |
| 間取り | ・単身にちょうどよい34.19㎡ ・柱の食い込みはやや大きい点はマイナス ・開放感あるワイドスパンのウッドデッキバルコニー | 4 |
| 規模 | ・総戸数60戸と小規模であるも再開発全体ではかなりの規模感 ・半数以上が地権者住戸である点はマイナス | 3 |
| 共用施設/ 設備仕様 | ・小規模であるため共用施設はほぼ無し ・内廊下、ディスポーザー、天井カセットエアコン等設備は充実 | 3 |
| 維持費 | ・管理費は15,900円（465円/㎡）と小規模かつ充実設備により高水準 ・修繕積立金は9,950円（291円/㎡）もやや高水準 | 1 |
| 災害 | ・地震危険度総合ランクは1であり、地震に強いエリア （5段階評価、5が最も地震リスクが高い） ・水害リスク、液状化リスクも低く、災害に強い地盤 | 5 |
| その他 | ||
| 合計 | 34 |
価格
価格は6,500万円代となりました。
本記事で予想していた通りの価格になりました。
「四谷の1LDKで6,500万円」とだけ聞けば高くてびっくりしますが、立地・希少性・ハイグレード仕様・生活利便性を踏まえれば全く違和感はありません。
抽選になるでしょう。
立地
本物件の一番の強みがアトレ四谷内の抜群の立地になります。
駅からは徒歩3分ですし、エリア内にはスーパーやカフェ等の商業施設も入ります。また、エリア内は非常に緑が多く、住環境も良好です。
ほとんどの商業施設に地下からつながっており、雨の日も快適です。
住所は新宿区四谷アドレスであり、ブランド力も十分です。
立地評価は満点の5点としました。
間取り
I-501タイプは1LDK 34.19㎡（10.34坪）になります。
面積は単身に適した広さ、かつ1LDKであり、リセールの際は売りやすいでしょう。
ただし、LDK部分の柱の食い込みはネックとなります。
ウッドデッキバルコニーはかなりワイドスパンになっており、開放感があるでしょう。
以上を踏まえ、間取り評価は4点としました。
共用施設、設備仕様
マンション自体は小規模のため、共用施設はほとんどありません。
一方、設備仕様は高級物件らしく充実しています。内廊下、ディスポーザーはもちろん、天井カセットエアコンも付属しています。
ザ・レジデンス四谷の評価
総合得点は34点、格付はBBBとなりました。
小規模であることが大きくマイナスとなりましたが、まずまずの高評価となりました。
かなり高価格にはなりますが、希少性が高いため、値下がりはしにくい物件でしょう。
コロナウイルスの影響により市況はかなり悪いですが、このような尖ったマンションは比較的景気には左右されにくいと思います。
賃貸用には全く向いていませんが、実需層にはオススメできるマンションです。
| 格付 | 点数 | 資産性 | 物件イメージ |
|---|---|---|---|
| SS | 40点以上 | ⤴︎⤴︎ | 大きな値上がり可能性のある物件、超買い物件 |
| S | 38〜39点 | ⤴︎ | 値上がり可能性のある物件、買い物件 |
| A | 36〜37点 | → | 価格を維持できる可能性の高い優良物件 |
| B | 34〜35点 | → | 資産価値の下落は想定されにくい、買って損はない |
| C | 32〜33点 | ⤵︎ | 普通の物件、価格は相応に下落 |
| D | 30〜31点 | ⤵︎⤵︎ | 資産性の観点からはオススメできない |
