プレミスト東銀座築地 2LDK Dタイプ58㎡ 7,900万円の評価（33点/50点満点）
築地市場の再開発に伴い新築マンション供給が盛んな築地エリアです。
エリア内では比較的規模の大きい物件になります。本物件は道路を隔ててエッジコート、アークコートと分かれておりますが、エッジコートは2020年6月入居、アークコートは2021年3月入居となります。
今回はDタイプ58㎡をご紹介します。
（Aタイプ57㎡は以下リンクになります）
概要
| 所在地 | 東京都中央区築地7丁目3番2（地番） |
| アクセス | 東京地下鉄日比谷線「築地」駅から徒歩5分 都営地下鉄浅草線「東銀座」駅から徒歩11分 東京地下鉄有楽町線「新富町」駅から徒歩7分 |
| 間取り | 2LDK～3LDK |
| 面積 | 50.05㎡～70.15㎡ |
| 総戸数 | 63戸 |
| 売主 | 大和ハウス工業 |
| 引渡予定日 | 2020年6月下旬（予定） |
プレミスト東銀座築地エッジコート 2LDK 58㎡の評価
| 項目 | 評価ポイント | 得点 |
| 価格 *10点満点 | ・2LDK 58㎡は7,900万円〜（3階）、坪単価約454万円〜 ・平均坪単価は480万円程度、エリア内では若干割高の印象 | 4 |
| 立地 | ・中央区築地アドレスであり、相応のブランド力あり ・築地市場の再開発による将来性に期待 | 4 |
| 駅徒歩 | ・築地駅から徒歩5分であり、3点評価 | 3 |
| ブランド | ・大和ハウスのプレミストブランドであり3点評価 | 3 |
| 間取り | ・柱の食い込みは少なく、洋室も綺麗な間取り ・ウォークインクローゼットが無くやや収納力に不安 | 3 |
| 規模 | ・総戸数63戸の小規模マンション ・アークコートと合算では180戸（但し共有施設等はなし） | 3 |
| 設備・共用施設 | ・目立った共用施設は無し ・天カセエアコン、ディスポーザー、内廊下と設備は十分 | 4 |
| 維持費 | ・管理費は370円/㎡前後 ・天カセエアコン、ディスポーザー、内廊下、中規模の割にやや安い | 4 |
| その他 | ・特に無し | 5 |
| 合計 | 33 |
価格
2LDK 58㎡の価格は7,900万円台〜、坪単価は454万円〜となります。平均坪単価は480万円程度です。
築地市場の再開発による将来性に期待が高まっているとはいえ、やや強気な印象を受けます。（この物件だけでなく、現在築地内で販売している他の物件も同様ですが）
それでも中央区アドレスであり相応に資産価値が維持しやすいことや、利便性が高いエリアであることは事実ですが。
4点か5点か非常に迷いましたが、1-2年前と比較しても相場がかなり上がっているため4点評価としました。
立地
エッジコートは築地駅から徒歩5分となります。
中央区では一般的ですが、周辺にはマンションやビルが立ち並びやや窮屈感はあります。それでも本物件は全面が接道しているため、中央区の他物件と比較すると開放感があるほうでしょう。
周囲には聖路加国際病院やあかつき公園、徒歩圏内に隅田川テラスもあり、落ち着いた環境と言えます。
大きなインパクトはありませんが、駅近と住環境のバランスが取れた無難な立地と言えます。
間取り（HP非公開）
本物件は2LDKと3LDKのみのファミリータイプが中心となります。
また、2LDKはAタイプとDタイプがありますが、価格は同一になりますが、日当たり的に南側にも面しているDタイプのほうがおすすめです。今回はDタイプを取り上げます。
柱の食い込みが少ない点は評価できますが、やや収納が少ないです。この広さであればウォークインクローゼットが少なくとも1つは欲しいところです。
また、洋室が2部屋ともリビングインとなっている点も気になります。ファミリーにとってはできれば片方の部屋は独立している方が将来子育ての際にも便利でしょう。
上記を考慮し、3点評価としました。
共用施設・設備
小規模物件であり、あまり注目すべき共用施設はありません。アークコートとも完全に別物件となってしまっているため、規模のメリットが活かせないのは残念でした。
一方、設備としては最近の物件には珍しく天井カセットエアコン、ディスポーザー、内廊下と十分なものが揃っています。天井高は2,500mmで一般的な高さになります。
設備仕様を評価し、4点としました。
まとめ
総合得点は33点とまずまずの結果になりました。
よく言えばバランスの取れた物件、悪く言えばインパクトに欠けるとも言えます。設備仕様や駅距離、維持費ともに弱点はありませんが、資産性の観点では差別化要因が少ない気がします。
その意味ではアークコート（本物件はエッジコート）のほうが外観や共用設備のインパクトもあり資産性は維持しやすいでしょう。
競合であるアトラス築地の値付けも要注目です。
