プラウド高田馬場 1R 25㎡ 3,900万円台（31点/50点満点）
続いてプラウド高田馬場の1Rです。
基本ワンルームマンション投資には否定的なのですが、数件問い合わせを頂いたためご紹介します。前回ご紹介した1LDKや2LDKの間取りがダメダメだったので、相対的にこちらの間取りが素晴らしく見えます。（普通のワンルームの間取りですが笑）
概要
| 所在地 | 東京都新宿区下落合一丁目69番1(地番) |
| アクセス | ＪＲ山手線 「高田馬場」駅 徒歩4分 東京メトロ東西線 「高田馬場」駅 徒歩4分 西武鉄道西武新宿線 「高田馬場」駅 徒歩4分 |
| 間取り | 1R ～3LDK |
| 面積 | 25.42m2 ～ 81.44m2 |
| 総戸数 | 135戸 |
| 敷地面積 | 2,654.35m2 |
| 売主 | 野村不動産 |
| 施工 | 西武建設株式会社 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート 地上9階 |
| 引渡予定日 | 2021年9月下旬 (予定) |
評価（Oタイプ 1R 25.42㎡）
| 項目 | 評価ポイント | 得点 |
| 価格 *10点満点 | ・Oタイプ 25.42㎡（7.7坪）3階は3,000万円台後半 ・価格はおそらく3,900〜3,999万円、坪単価506〜519万円程度〜 | 4 |
| 立地 | ・住所は新宿区下落合、山手線沿線の便利な立地 ・周辺にはスーパーや飲食店、娯楽施設等多数 ・洪水ハザードマップランクは3〜4と災害リスクに懸念 | 3 |
| 駅徒歩 | ・駅徒歩4分であり3点評価 | 3 |
| ブランド | ・野村不動産のプラウドブランドであり4点評価 | 4 |
| 間取り | ・Oタイプは一般的なワンルーム ・柱の食い込みは無く、洋室は使いやすい形 | 3 |
| 規模・構造 | ・総戸数135戸、相応規模の低層マンション ・天井高は2.4mでありやや低い | 2 |
| 設備・共用施設 | ・ライブラリーラウンジやスタジオ等、単身者には嬉しい共用施設 | 4 |
| 維持費 | ・管理費は最終決定前だが300〜350円/㎡程度となる見込み ・規模や設備を考慮すると標準的 | 3 |
| その他 | ・特になし | 5 |
| 合計 | 31 |
価格
3階のOタイプは3,000万円代後半、おそらく3,900〜3,999万円になります。
坪単価にすると506〜519万円となり、だいぶ目に痛い水準です。もう少し背伸びすれば白金ザ・スカイの1Rにも手が届く水準です。
（ちなみに白金ザ・スカイの1Rは当ブログの歴代最高得点の40点です）
1Rなので坪単価が高くなるのは止むを得ない部分はありますが、せめて400万円台に乗せて欲しかったところです。
価格は平均以下の評価であり、4点（10点満点）です。
間取り
間取りは一般的なワンルームです。それ以上でも以下でもありません。
ネックとしては洗面室とトイレに扉が無い点です。25㎡であれば独立トイレは普通にありますので、マイナス点です。
以上を踏まえ、3点評価としました。
規模・共用施設
単身者向けの共用施設が多いため、1Rにはメリットになります。
コワーキングスタジオ、ライブラリーラウンジがあり、部屋に作業スペースを設ける必要が無い点はメリットです。ランドリーコーナーや、最大10ヶ月衣類や布団等を預かってもらえる「アズカルマイクローク」は非常に便利でしょう。
普通の賃貸マンションには無い設備で差異化を図ることができるため、賃貸需要は強いでしょう。
まとめ
1Rは坪単価500万円超、グロスでも4,000万円となるため、正直高いです。
それでも立地や共用施設等を考慮すると、他の賃貸物件との差異化は図れますし、場所柄賃貸需要はかなり強いでしょう。
想定賃料を13〜14万円とすると、表面利回りは4％程度になります。
金利や諸費用の高い投資用ローンを組んでまで買うかと言われると答えはNoですが、富裕層が現金で購入するならアリですね。
