プラウド高田馬場 1LDK 5,800~5,900万円台（30点/50点満点）
山手線から徒歩4分に位置するプラウド高田馬場です。
最近プラウドばかり紹介しておりますが、野村不動産の回し者ではありません。笑
山手線だけでも強いですが、東西線、西武新宿線も使えるのは便利です。
総戸数135戸とそれなりの規模でありますが、単身者向け住戸が多い（1Rもあります）比較的珍しい物件です。
概要
| 所在地 | 東京都新宿区下落合一丁目69番1(地番) |
| アクセス | ＪＲ山手線 「高田馬場」駅 徒歩4分 東京メトロ東西線 「高田馬場」駅 徒歩4分 西武鉄道西武新宿線 「高田馬場」駅 徒歩4分 |
| 間取り | 1R ～3LDK |
| 面積 | 25.42m2 ～ 81.44m2 |
| 総戸数 | 135戸 |
| 敷地面積 | 2,654.35m2 |
| 売主 | 野村不動産 |
| 施工 | 西武建設株式会社 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート 地上9階 |
| 引渡予定日 | 2021年9月下旬 (予定) |
評価
| 項目 | 評価ポイント | 得点 |
| 価格 *10点満点 | ・Dタイプ 1LDK 44.49㎡（13.45坪）は5,000万円台後半〜 ・1階は5,800〜5,999万円、坪単価431〜446万円程度 | 5 |
| 立地 | ・住所は新宿区下落合、山手線沿線の便利な立地 ・周辺にはスーパーや飲食店、娯楽施設等多数 ・洪水ハザードマップランクは3〜4と災害リスクに懸念 | 3 |
| 駅徒歩 | ・駅徒歩4分であり3点評価 | 3 |
| ブランド | ・野村不動産のプラウドブランドであり4点評価 | 4 |
| 間取り | ・Dタイプは縦長で開放感無く、日当たりも悪い ・1LDKにしては面積が広く、グロス価格が高いのもマイナス | 1 |
| 規模・構造 | ・総戸数135戸、相応規模の低層マンション ・天井高は2.4mでありやや低い | 2 |
| 設備・共用施設 | ・内廊下、ディスポーザー等相応の設備 ・ライブラリーラウンジやスタジオ等、単身者には嬉しい共用施設 | 4 |
| 維持費 | ・管理費は最終決定前だが300〜350円/㎡程度となる見込み ・規模や設備を考慮すると標準的 | 3 |
| その他 | ・特になし | 5 |
| 合計 | 30 |
価格
Dタイプ 1LDK 44㎡は5,000万円代後半とのことなので、おそらく5,800〜5,900万円台〜となる見込みです。坪単価は431万円〜となり、山手線徒歩4分、西武新宿線と東西線も使える利便性を考慮すれば、価格自体はそこまで高い水準ではないでしょう。
同じ東西線で2駅離れますが、ピアース神楽坂レジデンスが昨年坪単価500万円程度で販売されたことを考えると、まだ可愛いほうだと思います。
6階は6,000万円台中盤となりやや階層による価格差はありますが、上層階は坪500万円程度になります。
間取り
Dタイプの間取りは正直最悪ですね。
縦長で開放感が無く、日当たりもよくありません。キッチンの配置もリビングを分断しているため、家具の配置もしにくいでしょう。洋室は形は良いですが、窓も無いため憂鬱な気分になりそうです。
唯一評価できるのは柱の食い込みがほぼ無いことくらいです。
また、44㎡あることでグロス価格が高くなってしまっている点も資産性の観点ではマイナスです。買い手を選ぶ間取り、広さであるため、リセールは苦労するでしょう。
間取りは迷わず1点評価としました。
規模・構造/設備・共用施設
135戸と相応の規模がある点はメリットですが、天井高が2.4mはマイナスポイントですね。この価格帯なのでせめて一般的な2.5ｍは欲しかったです。
天井高を踏まえ、規模・構造は2点評価としました。
共用施設はライブラリーやコワーキングスペース、ランドリー等、単身者には嬉しい施設が揃っています。
まとめ
間取りがダメダメだったので、文章にもあまり力が入りませんでしたが、評価は31点となりました。
洪水リスクの高い立地ではありますが、山手線徒歩4分の相応規模の物件であるため、間取りさえ一般的であれば良いマンションになったと思います。
富裕層には少しグレードが低いですし（特に天井高2.4mはネック）、中所得者層にはグロス価格が高いため、1LDKの販売は苦戦すると予想します。
