プラウドタワー芝浦 2LDK 62㎡ 8,300万円台の評価（格付BBB）
続いてプラウドタワー芝浦の2LDKです。
前回の記事では55㎡でしたが、今回は62㎡になります。
まず評価できる点はこちら。
設備仕様と基本天井高は魅力です。
一方ネックはこちらです。
駅距離をどう感じるかは人それぞれですが、管理費はダメダメです…
そこまで共用施設が充実していないのに490円/㎡は赤点レベルです。
プラウドタワー芝浦の概要
| 所在地 | 東京都港区芝浦四丁目4-45(地番) |
| アクセス | ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分 ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分 都営地下鉄都営三田線 「三田」駅 徒歩13分 都営地下鉄都営浅草線 「三田」駅 徒歩13分 京浜急行電鉄京浜急行線 「泉岳寺」駅 徒歩13分 |
| 間取り | 1LDK～4LDK |
| 面積 | 40.16㎡〜 180.35㎡ |
| 総戸数 | 421戸 |
| 敷地面積 | 4,134.51m² |
| 売主 | 野村不動産 |
| 施工 | 竹中工務店 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 地上33階建 |
| 引渡予定日 | 2023年3月中旬 |
2LDK 55㎡（55WCタイプ）の評価
| 項目 | 評価ポイント | 得点 |
| 価格 *10点満点 | ・2LDK 62㎡は8,300万円〜、坪単価は442万円〜 ・やや割安な水準 | 6 |
| 立地 | ・港区では下位の芝浦アドレス ・芝浦、田町、泉岳寺の再開発エリアは◎ ・周辺はオフィスビルが多く少し無機質な印象 | 4 |
| 駅徒歩 | ・田町駅から徒歩11分であるため1点評価 ・マンション目の前にバス停は◎ ・再開発エリアであることを考慮し＋1点 | 2 |
| ブランド | ・プラウドブランドのタワマンであり満点評価 | 5 |
| 間取り | ・間取りはやや変則的であり、非効率な部分も ・LDは2面がFIX窓になっており開放感十分 | 4 |
| 規模 | ・総戸数421戸の大規模マンション | 5 |
| 共用施設/ 設備仕様 | ・スカイデッキ、ラウンジ、ゲストルーム等 ・敷地内に緑豊かな空地あり | 4 |
| 維持費 | ・管理費は490円/㎡であり非常に割高 | 1 |
| 災害 | ・地震総合危険度は最低ランク、地震に強いエリア ・埋立地であり液状化可能性 | 4 |
| 合計 | 35 |
価格
2LDK 62㎡は4階が8,300万円〜、坪単価442万円となります。
前回ご紹介した55㎡と比較すると坪単価は20万円ほど安くなります。
12階は9,200万円となり、坪単価490万円ほどになるので、階層による価格差はそれなりにあります。
ただ本物件は周囲の建物との距離もありますし、低層階のデメリットも他の物件と比較すると大きくないため、低層階のほうがお得感は強いです。
2021年7月現在の環境下では妥当もしくは少し割安感のある値付けになっているため、価格評価は6点（10点満点）としました。
2LDK 62㎡の間取り
2LDK 62SAタイプはやや変則的な間取りです。
入り口の廊下部分や、キッチン周りの空間がやや非効率な間取りになっている点はネックになります。
また、洋室2の柱の食い込みも痛いですね…
一方、上記を補うくらいにリビングダイニングの開口部が広くなっています。2面ともにFIX窓になっていることに加え、天井高も2.6mなので、開放感抜群です！
部屋の形のみであれば3点評価ですが、リビングダイニングの開放感を考慮し、4点（5点満点）としました。
共用施設、設備仕様
共用施設はスカイデッキ、ラウンジ、ゲストルーム等とまずまずです。
ただ他のタワマンと比較するとそれほど充実しているわけではありません。
一方で本物件の魅力は公開空地（PLAZA）の植栽です。
植栽スペースも広いですし、完成イメージからもかなり力を入れていることがわかります。
共用施設は一般レベルですが、公開空地（PLAZA）を考慮し、4点評価（5点満点）としました。
プラウドタワー芝浦 2LDKのまとめ
点数は35点、格付はBBBとなりました。
前回の2LDK 55㎡は34点でしたので、1点上回る結果となりました。
価格的（坪単価）はこちらのほうがお得ですし、間取りもこちらのほうがオススメです。
特にリビングの開放感を求める方には最適です。FIX窓は一度住んでしまうと止められません。
夫婦二人暮らしはもちろん、独身貴族が洋室2を物置にしながら住むことも考えられますね。（かなり贅沢ですが笑）
| 格付 | 点数 | 資産性 | 物件イメージ |
|---|---|---|---|
| SS | 40点以上 | ⤴︎⤴︎ | 大きな値上がり可能性のある物件、超買い物件 |
| S | 38〜39点 | ⤴︎ | 値上がり可能性のある物件、買い物件 |
| A | 36〜37点 | → | 価格を維持できる可能性の高い優良物件 |
| B | 34〜35点 | → | 資産価値の下落は想定されにくい、買って損はない |
| C | 32〜33点 | ⤵︎ | 普通の物件、価格は相応に下落 |
| D | 30〜31点 | ⤵︎⤵︎ | 資産性の観点からはオススメできない |
