2020.02.02 2020.08.25

ハルミフラッグ SUN VILLAGE 2LDK 61㎡ 5,500万円台（格付BB）

マン格

ハルミフラッグのSUN VILLAGEが公開になりました。
DINKSにも手の届きやすい狭めの間取り（それでも60㎡超ですが）が多く、グロス価格的には目に優しいものになっています。
今回は2LDKの間取りが素晴らしい5D61Bタイプをご紹介します。

Contents

概要（SUN VILLAGE）
評価（5D61Bタイプ）
まとめ

概要（SUN VILLAGE）

所在地	東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
アクセス	都営大江戸線「勝どき」駅(A3a出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B・E棟)・20分(F棟)・21分(A棟)
間取り	2LDK〜4LDK
面積	61.06㎡～116.58㎡
総戸数	1089戸(A棟102戸、B棟277戸、C棟236戸、D棟130戸、E棟150戸、F棟194戸)
売主	各社
引渡予定日	2023年3月下旬入居予定

評価（5D61Bタイプ）

項目	評価ポイント	得点
価格 *10点満点	・2LDK（5D61Bタイプ）は9階5,500万円台〜、坪303万円〜・眺望プレミアムによりやや割高な坪単価	4
立地	・中央区は◯だが、他評価ポイント無し・大規模開発による資産性向上には期待	2
駅徒歩	・勝どき駅まで最短徒歩17分であり利便性は最低評価	1
ブランド	・設計、施工、売主とも大手であり安心感◎ ・マンション自体のブランド力は△	4
間取り	・5D61タイプ 61㎡は柱の食い込み少なく整形間取り・洋室も独立しており、使い勝手○ ・キッチンスペースも十分	5
規模	・言うまでも無く超大規模マンション	5
共用施設	・各種ラウンジやテラス、ギャラリー等、充実した共用施設・緑や公園のある子育て世代に適した住環境	5
維持費	・管理費は約360円/㎡、修繕積立金155円/㎡でありやや割高	2
その他	・入居までの先行き不透明リスクを踏まえ▲1点	4
合計		32

価格

5D61Bタイプ 61.06㎡（18.47坪）は9階で5,500万円台となります。
普通に考えると5,599万円で出してくるでしょうから、坪単価は303万円となります。

前回ご紹介したパークヴィレッジは坪単価270万円台でしたし、今回のサンヴィレッジでもB棟の2LDKの坪単価は260万円台〜であることを踏まえると高めの水準です。

アーバンビューの眺望代が上乗せされていることになりますが、はっきり言って眺望のため何百万円も価格を払うのは投資の観点からは全くナンセンスですね。眺望が良いに越したことはありませんが、毎日観ていればなんとも感じなくなりますし、リセールの際にはそこまで評価されません。

上記を踏まえ、価格は4点評価としました。

間取り

5D61Bタイプは価格は割高ですが、間取りは素晴らしいです。
全ての洋室が独立しており、形も整形のため非常に使いやすくなっています。DINKSで2LDKを購入する際は将来の子育ても考慮しているでしょうから、将来洋室2を子供の一人部屋として使うことも可能です。
その分リビングがやや狭いと感じるかもしれませんが、キッチンと合わせれば14.3畳ありますし、開口部も広いためネックにはなりづらいでしょう。

1点だけ気になるのは収納の少なさです。2LDKでこの収納力ではやや不安があります。

全体的には間取りは素晴らしいため5点満点としました。

その他

立地や共用施設等は前回と特に変わりません。
過去記事をご参考ください。

まとめ

格付はBBとなりました。（格付毎のイメージは下表ご参照）
5D61Bタイプは間取りは素晴らしいものの、眺望プレミアムが乗っかり、価格的には割高になっています。投資の観点では坪単価が260万円台〜のB棟がオススメであるため、眺望と間取りにこだわる実需層（長期居住を想定）にオススメです。

ただハルミフラッグに坪単価300万円超出すのであればもうすこし背伸びして都内の駅近マンションを購入したほうが良い気がします。

格付	点数	資産性	物件イメージ
AAA	40点以上	⤴︎⤴︎	絶対に買いの物件、高倍率の抽選が想定される
AA	38〜39点	⤴︎	自信を持ってオススメできる物件、価格上昇にも期待
A	36〜37点	→	資産価値を維持しやすい優良物件
BBB	34〜35点	→	資産価値の下落は想定されにくい良い物件
BB	32〜33点	⤵︎	残債割れリスクは少ない
B	30〜31点	⤵︎⤵︎	普通の物件、価格は相応に下落
C	30点以下	↓	資産性の観点からはオススメできない物件

プロフィール