ピアース神楽坂レジデンス 1LDK 40㎡の評価（28点/50点満点）
（2019年5月24日更新）
先日ご紹介したピアース神楽坂レジデンスの別タイプの間取りになります。
前回は31㎡とかなりコンパクトな1LDKでしたが、こちらは40㎡とゆとりのあるプランになります。
正式価格発表前ですが、予想ベースで評価していきます。
→おおよその価格が発表になりましたので評価を見直しました。
坪単価500万円程度からとなり、想定よりもはるかに高い価格だったため、価格評価を6点→2点に見直しました。合計は28点と低めの得点になりました。
概要
| 所在地 | 東京都新宿区赤城下町84・85（地番） |
| アクセス | 東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩2分 都営大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩8分 東京メトロ各線・大江戸線「飯田橋」駅徒歩11分 JR中央線・総武線「飯田橋」駅徒歩14分 |
| 間取り | 1DK〜2LDK |
| 面積 | 31.04m²～65.35m² |
| 総戸数 | 55戸 |
| 売主 | モリモト |
| 引渡予定日 | 2020年11月下旬 |
ピアース神楽坂レジデンスの評価 / 28点（50点満点）
| 項目 | 評価ポイント | 得点 |
| 価格 *10点満点 | ・1LDKは坪500万円〜 ・低地にも関わらず、過去物件比非常に割高な価格 | 2 |
| 立地 | ・赤城神社近くの閑静な住宅街、神楽坂通りは飲食店多数 ・スーパー、コンビニ、ドラッグストアが近く便利 | 4 |
| 駅徒歩 | ・神楽坂駅から徒歩2分の好立地 ・急傾斜を考慮し▲1点 | 3 |
| ブランド | ・モリモトのピアースブランドであり標準的 | 3 |
| 間取り | ・使いやすいオーソドックスな間取り ・LDKは12.5畳あり十分な広さを確保、WICも十分な広さ ・若干の柱の食い込みはマイナス | 4 |
| 規模 | ・総戸数55戸でありやや小規模マンション | 2 |
| 共用施設 | ・ピアースブランドであり特段目立った共用施設は無し ・内廊下は○ | 3 |
| 維持費 | ・管理費、修繕積立金は発表前 ・内廊下、小規模のためやや割高を想定 | 2 |
| その他 | ・特になし | 5 |
| 合計（暫定） | 28 |
価格
現時点でまだ価格は発表されておりませんが、前回同様坪420万円〜を予想します（2017年のブラントン神楽坂の坪平均440万円と同程度を想定）。前回の記事は以下リンクをご覧ください。
1LDK 40.80㎡は最安5,180万円〜が予想価格です。
➡︎モデルルームでおおよその価格発表がありましたが、1LDK 40.80㎡は6,000万円台前半〜、坪単価500万円〜となりました。駅近は魅力ではありますが、過去物件と比較してもあきらかに割高な価格設定になります。
パークリュクス神楽坂のような神楽坂通りに面した魅力あるポジションならまだしも、急斜面を下った低地であることを踏まえると、近隣の中古物件を探しても良い価格水準だと思います。
立地・駅徒歩
立地評価は近隣の住環境や買い物利便性を考慮し、4点としました。
駅徒歩は表示上は2分のため、通常は4点評価となりますが、急傾斜を考慮し、▲1点マイナスとしています。
現地周辺レビューは以下の通りです。
間取り
前回の1LDK 31㎡に続き、こちらもオーソドックスで使いやすい間取りです。
LDKは12.5畳と1LDKにしては十分な広さが確保されていますし、ウォークインクローゼットも十分な広さです。
廊下が短く、居住空間が広くなっている点もプラスです。
ネックは柱の食い込みです。この程度であれば許容範囲かもしれませんが、食い込みがなければ満点評価でした。
まとめ
得点は32点28点（50点満点）となりました。1LDK 40㎡も単身者には使いやすそうな間取りですが、やはり坪単価が高すぎる点がネックです。
神楽坂の街並みや雰囲気が好きな方が売却や賃貸を想定せずに実需目的で購入するしかないと思います。投資、半投半住には全く適しません。
